סמינריון- התערבות ממשלתית בשוק הדיור

התערבות ממשלתית בשוק הדיור

בכלכלה המודרנית, אחד הנושאים הנדונים ביותר בכלכלה הוא ההתערבות הממשלתית בשוק הדיור. תומכיה של מערכת השוק החופשי טוענים כי יש להגביל מאוד את התערבות הממשלה, ואילו אחרים טוענים כי קיימות סיבות מבוססות להתערבות הממשלה. השיטות והצורות הנפוצות ביותר של התערבות ממשלתית בשוק הדיור הן חקיקה, סובסידיות, מיסוי, יעוד, בקרת שכר דירה, מדיניות מחירים מינימלית ומקסימאלית, רישוי למשתתפי השוק, עלויות ונהלי עסקה, בקרה על מערכת הבנקאות, והגבלות שונות על המערכת הפיננסית. בפועל, כל ממשלה משתמשת בשיטות התערבות אלה, ובבחירת השיטה המתאימה, וזאת בהתאם לגורמים שונים כמו הנטייה הפוליטית של הממשלה, רמות ההתפתחות הכלכלית והמוסדית של המדינה וכו'. יש מדינות אף שמנפיקות היתר שהייה ואזרחות לזרים שמשקיעים בשוק הדיור. מחקרים רבים מראים כי התערבות ממשלתית נחוצה בהתחשב במאפיינים הייחודיים של ענף הנדל"ן והתפקיד שהוא ממלא בהתקדמות הכלכלית והחברתית של המדינה (Jacob, & Ludwig, 2012; Moon & Stotsky, 1993; Rosenthal, 2014).

אחת מההתערבויות הבולטות של הממשלה בשוק הדיור, שנועדה להטיב עם האוכלוסיות החלשות במדינה, היא בקרה על שכר הדירה. דיור בר השגה הוא נושא חשוב במדיניות ציבורית. במהלך השנים תוכניות ממשלתיות רבות ניסו לסייע לשכבות החלשות באוכלוסייה, וזאת כחלק מהמדיניות של מדינת הרווחה, אידיאולוגיה פוליטית הרווחת במדינות מערביות מסוימות, כמו למשל ארצות הברית. בקרת שכר הדירה היא אחת התוכניות הוותיקות והשנויות ביותר במחלוקת שנועדו לשרת את המטרה של דיור בר השגה לשכבות החלשות באוכלוסייה. בקרת שכר דירה היא הטלת תקרת שכר דירה על נכס להשכרה שנמצא בבעלות פרטית. אף על פי שצורת בקרת שכר הדירה היא לקבוע רמת שכר דירה מקסימלית, צורה שכיחה יותר היא להגביל את העלייה השנתית המותרת במחירי השכירות. הצורה הספציפית של חקיקת בקרת שכר דירה משתנה ממקום למקום. נכון לעכשיו, כמה מאות ערים בארצות הברית מיישמות בקרה על מחירי השכירות. המחקר של מון וסטוצקי בדק את ההשפעה של בקרת שכר הדירה על איכות הדיור, החוקרים יישמו מודל מתמטי שבדק את הקשר בין בקרת שכר הדירה לרמה והאיכות של הדיור שהיה נתון תחת בקרת שכר הדירה. הממצאים של המחקר מראים שבאזורים שבהם יושמה בקרת שכר הדירה, האיכות של הדיור הייתה ירודה, וזאת בהשוואה לאזורים שבהם לא יושמה בקרת שכר דירה (Moon & Stotsky, 1993).

מדיניות ממשלתית חשובה שנועדה לספק דיור בר השגה לאוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה, היא מדיניות שנותנת לשוק לפעול באופן חופשי, כאשר ההנחה היא שהתהליך הטבעי של שוק הנדל"ן יוצר תהליך של סינון טבעי במחירי הדיור. הסינון טבעי הוא הרעיון שככל שנבנה דיור חדש בשיעורי השוק המקובלים, אנשים בעלי הכנסה גבוהה יותר עוברים לשוק החדש, ומשאירים אחריהם מלאי דיור ישנים יותר עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה. הרעיון הוא בעצם שהדיור משנה מחירים לאורך זמן. בית חדש מתחיל במחיר יקר ואז מסתנן לכיוון מחיר נמוך יותר ככל שהוא מתיישן והופך להיות פחות רצוי. זה יכול לקרות גם מכיוון שישנם יותר מדי בתים בנויים וככל שההיצע עולה על הביקוש, הרכוש הופך להיות זול יותר באופן כללי. זה עובד גם הפוך: אם יש מעט מדי בתים, בתים באיכות פחות טובה או בתים ישנים יותר נוטים להיות בעלי ערך רב יותר (Rosenthal, 2014).

במאמר של רוזנטל (Rosenthal, 2014), הוא מצא כי מלאי הדיור של המדינה מסונן בשיעור של כ 1.9- אחוזים לשנה, כלומר סינון הוא מקור בר-קיימא לדיור לבעלי הכנסה נמוכה לאורך זמן. הוא מצא שהתופעה שכיחה יותר בקרב דיור בשכירות ולא בבעלות פרטית. יחד עם זאת, בערים עם פיקוח גבוה, התברר כי סינון אינו מתרחש, במקום זאת כמעט כל הדיור הוא יקר ולא בר השגה. בערים כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו, יש אולי מספר גדול של התחלות דיור, אך זה לא עומד בקצב גידול האוכלוסיות שלהן, וגם לא סיפק את האוכלוסיות הגדולות שלהן שכבר קיימות. מחירי הדיור המנופחים נגרמים גם מעלויות ההיתר הגבוהות של ערים אלו. כתוצאה מכך, אפילו משקי בית עשירים משלמים סכומים גדולים בכדי לזכות בדיור ישן ועמיד פחות. אנשים עניים משלמים חלק גדול מההכנסות שלהם כדי לחיות עם שותפים לדירות בדירות הקטנות ואפילו ישנות ומוזנחות עוד יותר, או שהם נעקרים מהעיר.

ולכן סינון היא מדיניות שנתמכת על ידי שמרנים שדוגלים בשוק החופשי, המאמינים כי אם המבוקשות הללו יצייתו לחוקי ההיצע והביקוש, הן היו הופכות להיות ברות השגה בעבור אוכלוסיות חלשות יותר. יש גם ליברלים שמאמצים סינון, אך עם סיוג, נראה שהם מאמינים כי שחרור שוק הנדל"ן בערים אלה לא יפתור לחלוטין את נושא דיור בר ההשגה, ואנשים רבים עדיין יזדקקו לסובסידיות ממשלתיות כדי שיוכלו להשיג דיור. לא ניתן לדעת בוודאות איזו קבוצה צודקת, והוויכוח הוא גם אקדמי ותאורטי, מכיוון שאף אחת מהערים המבוקשות האלה לא קרובה להשגת שוק חופשי אמיתי (Rosenthal, 2014).

אחת ממטרותיה של ההתערבות הממשלתית בשוק הדיור היא להטיב עם הכלכלה והמשק במדינה, וזאת מעבר למטרה של רווחת השכבות החלשות. מחקר שנערך בנושא בדק את ההשפעה של שוברי דיור ממשלתיים לדיור בר השגה על ההיצע של כוח העבודה במשק. ההבנה כיצד תוכניות דיור בר השגה משפיעות על התנהגות המקבלים אותן היא חשובה לצורך קבלת החלטות של מדיניות, ולשם הבנת הדרך הטובה ביותר לעזור לאנשים עניים עם צרכי הדיור שלהם, ועזרה למשק כולו (Jacob, & Ludwig, 2012).

אחת ההשערות המרכזיות של המחקר של ג'ייקוב ולודוויג (Jacob, & Ludwig, 2012), היא ששוברי דיור בארצות הברית מעלות את ההכנסה הפנויה של המשפחות שמקבלות שוברי דיור אלה, ולפיכך הן מפחיתות את המוטיבציה של אנשים אלה להשתתף יותר במעגל העבודה. ההשערה לא מתבססת על כך שמשפחות אלה יפסיקו לעבוד אם יקבלו שוברי דיור, אלא שההעלאה בהכנסה הפנויה של המשפחה, והעובדה שההכנסה הגדולה ביותר של המשפחה, שהיא הדיור, מממומנת על ידי המדינה, ולכן למשפחות אלה יש פחות צורך לעבוד, ולכן הם מקטינים את מספר השעות שהם עובדים בתקופת זמן מסוימת.

התוצאות של המחקר מראות בבירור כי שוברי הדיור מצמצמים במידה מסוימת את היצע העבודה. ממצא זה רלוונטי לדיוני מדיניות ממשלתית הנוגעים לתכנון מיטבי של תוכניות דיור המבוססות על ההכנסה של האוכלוסייה. המסקנה העיקרית של המחקר היא שיש להפוך את הדיור המבוסס על שוברי דיור למבוסס על זכאות, כלומר להציב תנאים למקבלי שוברי הדיור שהם מעבר להכנסה של המשפחה, ובנוסף לכך לספק שוברי דיור לדיור קטן יותר לכל המשפחות הזכאיות. שוברי דיור יכולים להיות גם בצורה אחרת שיכולה למנוע את המצב הזה של ההשפעה על היצע העבודה, כמו למשל לתת עזרה בצורה של הנחת מס מההכנסה של המשפחה, ובכך לתת להם תמריץ להשתתף יותר בשוק העבודה (Jacob, & Ludwig, 2012).

מקורות

Jacob, B., & Ludwig, J. (2012). The Effects of Housing Assistance on Labor Supply: Evidence from a Voucher Lottery. The American Economic Review, 102(1), 272.

Moon, C. G., & Stotsky, J. G. (1993). The Effect of Rent Control on Housing Quality Change: A Longitudinal Analysis. Journal of Political Economy, 101(6), 1114.

Rosenthal, S. (2014). Are Private Markets and Filtering a Viable Source of Low-Income Housing? Estimates from a “Repeat Income” Model. The American Economic Review, 104(2), 687.