פרויקט גמר- השוואת השקעה בנדל"ן ובקרנות ריט

מגישים:

תאריך:

תקציר:

מטרתה של עבודה מחקרית זו הייתה להשוות את כדאיות ההשקעה בשני מסלולי השקעה עיקריים, השקעה מוחשית בדירה, והשקעה בקרנות ריט, שהן קרנות שמשקיעות בנדלן, ומנהלות את הנכסים, ומשלמות דיבידנד באופן מחזורי למשקיעים. השיקולים לשני מסלולי ההשקעה הם שונים, מצד אחד ההשקעה המוחשית בדירה מאפשרת למשקיע שליטה על הנכס, ותזרים מזומנים קבוע, ובנוסף הוא נהנה מעליית ערך הנכס לאורך השנים, אולם חסם הכניסה בהשקעה בדירה הוא גבוה, שכן ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה הוא גבוה. מצד שני ההשקעה בקרנות ריט לא דורשות הון רב, ומאפשרות סכומי השקעה קטנים, בנוסף לתשלומי הדיבידנד המחזוריים. ואולם נשאלת השאלה האם ההתמתנות בעליית מחירי הדירות תגרום למשקיעים לראות בהשקעה בדירה פחות אטרקטיבית, שכן במקרה כזה התשואה העיקרית על הדירה היא מהכנסות השכירות, ולכן במצב כזה המשקיע יהיה אדיש בין השקעה בדירה לבין קרנות הריט, ואולי אף יעדיף את קרנות הריט, שמנהלות בעצמן את הנכסים, ומאפשרות למשקיע לחסוך את הניהול של הדירה.

תוכן עניינים

מבוא-. 4

1. סקירה ספרותית.. 5

פרק 1: ניתוח כללי של שוק הנדל"ן והגורמים המשפיעים עליו 5

פרק 2: ניתוח שוק הדיור בישראל. 7

משבר הדיור מוביל למחאת 2011. 9

פרק 3: השוואת שוק הדיור בישראל לשוק הדיור בארה"ב- 10

מכירות בתים ברמה הארצית הלכו והשתפרו, תוך ירידת ריביות- 11

פרק 4: השקעה בדיור- 13

השקעה בדיור בישראל- 13

השיקולים העיקריים של משקיעי הנדלן בישראל- 13

שיעורי התשואה בשוק הדיור בישראל- 14

פרק 5: השקעה בדיור בארה"ב- 16

שיעורי תשואה בשוק הדיור בארה"ב- 17

פרק 6- התשואה בקרנות נאמנות המשקיעות בנדל"ן (REITS)- 17

2. שיטת המחקר. 19

3. ממצאים. 20

סיכום ודיון 28

ביבליוגרפיה. 30

מבוא-

האופציה להשקיע בדירה למגורים היא אופציה ריאלית ואטרקטיבית להרבה משקיעים, וזאת מכמה סיבות, ראשית כל הביטחון שבבעלות על נכס מוחשי שמייצר הכנסה חודשית קבועה, וגם העובדה שהשקעה בדירה יכולה להניב עלייה בערך הנכס על פני שנים, כפי שהתרחש בעשור האחרון בישראל ובמדינות שונות בעולם.

קרנות ריט הן קרנות שהוקמו במיוחד להשקעה בנכסי נדלן, כמו דירות למגורים, והן מחויבות לחלק 90 אחוזים מהרווחים של הקרן. למעשה מדובר בנכס פיננסי שמאפשר למשקיע להשקיע את כספו בנדלן, כאשר ניהול הנכסים מבוצע על ידי הקרן.

מטרתו של מחקר זה היא להשוות בין שתי אופציות השקעה אלה, ולבדוק באיזה נקודה המשקיעים יהיו אדישים לשני מסלולי ההשקעה, ומהם המניעים של המשקיעים לבחור בכל אחת מהאפשרויות. ההשוואה בין שני מסלולי השקעה אלו תיעשה בהתחשב בשינויים שעבר שוק הנדלן בעשר השנים האחרונות, בדגש על עליית המחירים.

בשנת 2008 התרחש בארצות הברית משבר הסאב-פריים, משבר שהתרחש בעקבות בועת נדלן שהתנפצה, והשפיעה על הסקטור הפיננסי, שהקרין לכל שאר ענפי המשק. התגובה למשבר בישראל ובארה"ב הייתה דומה, הבנק המרכזי הוריד את שיעור הריבית, וזאת על מנת לעודד מתן הלוואות ורכישות של נכסי נדלן. ובפועל זה מה שקרה, המשקיעים נטלו הלוואות וקנו יותר דירות, מה שהוביל לגידול בביקושים לדירות, ובעקבות כך גם לעליית מחירים גבוה. בישראל העלייה במחירי הדירות הובילה ליוקר מחייה בעקבות העלאת מחירי השכירות, ואלה הובילו למחאה עממית, שהובילה ללחץ ציבורי על הממשלה להתערב בשוק הנדלן ולעצור את העלייה במחירי הדירות המאמירים.

הרציונל המחקרי הוא שבעקבות ההתמתנות בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, משקיעי הנדלן יהיו אדישים, או שיעדיפו את ההשקעה בקרנות הריט, משום שכעת עיקר התשואה מנכסי הנדלן נובעת מהשכירות על הדירות ולא מעליית הערך של הנכסים. ובמקרים כאלה, ישנו ערך מוסף לקרנות הריט משום שהן מאפשרות למשקיע אפשרות להשקיע בנכס מבלי הצורך לנהל את הנכס עצמו

1.סקירה ספרותית

פרק 1: ניתוח כללי של שוק הנדל"ן והגורמים המשפיעים עליו

נדל"ן ידוע כאחד המגזרים החשובים ביותר במשק של כל מדינה מערבית או מפותחת. הוא מהווה כסקטור הגדול והחשוב ביותר בכלכלתה של המדינה המודרנית, ויש לו קשר ישיר וחזק עם ענפים חשובים אחרים במשק. ענף הנדלן מהווה מרכיב חשוב בתעשייה והמסחר של המדינה, הוא מהווה מרכיב חיוני לחברות שמייצרות מוצרים, או חברות שנותנות שירותים או מבצעות מסחר. בנוסף לכך, בערך חצי מהנדלן בכל מדינה הוא נדלן למגורים, והוא מספק דיור לאוכלוסייה של המדינה. בגלל חשיבויות אלה, ענף הנדלן הוא ענף שחיוני לחייה של המדינה, ולהיבט העסקי והפרטי שלה (גרובר, 2016).

בגלל חשיבותו של הנדלן, הוא נוגע כמעט לכל אזרח, והמחירים של הנדלן, ובמיוחד בשוק הדיור, נוגעים לרבים באוכלוסייה, ולכן חשוב להבין מהם הגורמים שמשפיעים על מחירי הדיור, ומיהם השחקנים המרכזיים בשוק זה. כמו בכל ענף כלכלי במשק, שני הגורמים המרכזיים שמשפיעים על מחיר הדיור הם ביקוש והיצע. בנוסף לביקוש וההיצע ישנם גורמים מרכזיים בשוק הנדלן, שמשפיעים בצורה מהותית על הביקוש וההיצע, כמו הממשלה, הציבור, היזמים, הקבלנים, הסוחרים והמתווכים (גרובר, 2016).

שוק הדיור מסתמך מאוד על היצע וביקוש, וזו הסיבה שהם חשובים מאוד בענף. בכל עסקת דיור מעורבים קונה ומוכר. הקונה מבצע הצעה בנכס, ומשאיר את המוכר לקבל או לדחות את ההצעה. חוק היצע וביקוש מכתיב את מחיר שיווי המשקל של נכס. היצע נמוך עשוי להעלות את המחירים, וזה מה שנוטה באזורי ביקוש מסוימים כאשר היצע הדירות הוא נמוך, וישנה תחרות רבה על כל דירה. נכס ספציפי עשוי להיות מבוקש על ידי גורמים מרובים המנסים להתעלות אחד על השני ידי הגדלת הצעת מחיר הרכישה שלהם. כאשר יש ביקוש גבוה לנכסים בעיר או במדינה מסוימת, והיעדר היצע של נכסים איכותיים, מחירי הבתים נוטים לעלות. כאשר כלכלה חלשה וישנו היצע יתר של דירות, יותר מאשר הביקוש לדירות, הדבר מוביל לירידה במחירי הדיור (גרובר, 2016).

היצע וביקוש אינם דבר קל למדידה בשוק הנדל"ן, זאת מכיוון שלוקח הרבה זמן לבנות בתים חדשים ולתקן בתים ישנים כדי להחזיר אותם לשוק. באופן דומה, הנדל"ן אינו דומה לתעשיות אחרות בכך שלוקח הרבה זמן לקנות ולמכור בתים ונכסים אחרים. חלק מהגורמים המשפיעים על הביקוש לדירות כוללים שיעורי ריבית ועלויות אשראי. כאשר שיעורי הריבית נמוכים, אנשים בדרך כלל מוכנים לקחת יותר משכנתאות לשם מימון רכישת הדירה. המוכנות לממן רכישת בית דרך משכנתא עולה, מכיוון שסכום הריבית שהם צריכים לשלם אינו גדול מדי, באופן יחסי לתקופות אחרות. אם יהיו יותר קונים בעקבות הורדת הריבית, הביקוש לדיור עולה. ואם יש היצע מוגבל של מלאי של דירות, דבר זה גורם לאנשים לרצות לרכוש אפילו יותר דירות, כאשר ישנה ריבית נמוכה (דוח בנק לאומי, 2019).

הביקוש לדיור נמצא כמעט תמיד במצב של שינוי, הביקוש משתנה עם הזמן בגלל שהאוכלוסייה כל הזמן משתנה, גם בהרכב שלה וגם בגודל שלה, אנשים עוברים דירה, חלקם עשויים לצמצם את הדיור שלהם, אחרים עשויים לנסות להרחיב את הדיור למשפחה המתרחבת, בעוד שאחרים עשויים לרכוש את ביתם הראשון. מצד שני ההיצע של הדיור מנסה להתאים את עצמו לביקושים הקיימים בשוק, בעוד שהיצע הדיור הוא יותר קשיח, וזאת משום שלבנות דירות חדשות לוקח זמן, ולכן יש לתכנן מראש את היצע הדירות שמיועדות לשוק מסוים (Fingleton, 2008).

כיום אחד הנושאים הנדונים ביותר בכלכלה הוא ההתערבות הממשלתית בשוק הנדל"ן. תומכיה של מערכת השוק החופשי טוענים כי יש להגביל מאוד את התערבות הממשלה, ואילו אחרים טוענים שיש סיבות מבוססות להתערבות הממשלה. השיטות והצורות הנפוצות ביותר של התערבות ממשלתית בשוק הנדל"ן הם חקיקה, סובסידיות, מיסוי, יעוד, בקרת שכר דירה, מדיניות מחירים מינימלית ומקסימאלית, רישוי למשתתפי השוק, עלויות ונהלי עסקה, מערכת הבנקאות, והגבלות על מעורבותם של מוסדות פיננסיים בשוק הנדל"ן. בפועל, כל ממשלה משתמשת בשיטות התערבות אלה, בהתאם לדרך שנראית לה הכי נכונה ורלוונטית, ומושפעת מגורמים שונים, כמו הנטייה הפוליטית של הממשלה, רמות ההתפתחות הכלכלית והמוסדית וכן הלאה. יש מדינות שאפילו מנפיקות היתרי שהייה לאנשי עסקים זרים שמשקיעים בשוק הדיור. ההתערבות ממשלתית נחוצה לנוכח המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן והתפקיד שהוא ממלאת בהתקדמות הכלכלית והחברתית של המדינה (Fingleton, 2008).

פרק 2: ניתוח שוק הדיור בישראל

במסגרת מחקר זה ננתח את שוק הדיור בישראל, במהלך השנים האחרונות. שוק הדיור בישראל חווה עלייה חדה במחירי הדירות והבתים, עלייה חסרת תקדים בהיסטוריית שוק הדיור בישראל. על פי המדדים הממשלתיים, מחירם הממוצע של דירות בישראל עלה רק ב 0.96% במהלך הרבעון האחרון של 2018 [1], על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עלייה זו היא רחוקה מאוד מעליית המחירים השנתית הממוצעת של 55% משנת 2008 עד 2013. וזאת בנוסף לירידות של 0.35% ברבעון הראשון של 2019 ו 0.88% ברבעון הראשון של 2018 ועלייה רק של 2.94% ברבעון השלישי של 2018 ו 5.59% ברבעון השני של 2018. נתונים אלה מעידים על האטה משמעותית בעליית מחירי הדיור בישראל (דוח מבקר המדינה, 2015).

ישראל חוותה עליית מחירים דרמטית משנת 2008 (למעט 2011), למרות אי הוודאות הפוליטית הפנימית, האיומים הביטחוניים והמשבר הפיננסי העולמי. הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדירות עד שנת 2017 הייתה מחסור בהיצע של דירות, בגלל היקפי בנייה נמוכים. גורמים אחרים שהזינו את עליית המחירים כללו את המדיניות המוניטרית המרחיבה של הבנק המרכזי והיעדר אפשרויות השקעה חלופיות (דוח בנק ישראל).

[2]

הרקע שקדם לעליית המחירים שהחלה בשנת 2008, היה שוק דיור רגוע יחסית בין השנים 1996 עד 2007. אולם שוק דיור שהתאפיין בעליית מחירים מועטה יחסית בשנים אלה התרחש בגלל התערבותה של הממשלה בשוק הדיור, בעקבות משבר הדיור שפקד את המדינה בין השנים 1989 עד 1996. המדינה הגיבה לעליות המחירים שהיו בשנים אלה, והגבירה את התחלות הבנייה, שלקח להם זמן לתת את אותותיהם על שוק הדיור, וזאת בשל טבעו הקשיח של היצע הדירות. התהליך של בניית דירה לוקח כמה שנים, מהרגע שמתכננים תוכניות מתאר, מנפיקים אישורי בנייה, והבנייה עצמה שלוקחת לפחות שנתיים (דוח בנק ישראל).

משבר הדיור מוביל למחאת 2011

במהלך המשבר העולמי בשנת 2008 מחירי הדיור בישראל עלו בצורה יחסית גדולה. מפרוץ המשבר בשנת 2008 ועד סוף שנת 2013 חלה עלייה ריאלית בשיעור של 55 אחוזים במחירי הדירות בישראל. היו מספר גורמים שהובילו לעלייה החדה במחירי הדיור, מצד אחד הביקוש לדיור עלה מכיוון שמספר משקי הבית גדל, ומצד שני היה היקף מצומצם של התחלות בנייה. שני גורמים אלה הובילו לביקוש עודף לדירות. בנוסף לכך ההכנסה למשקי הבית עלתה בצורה מתונה, ולא באותו היחס של העלייה בהוצאות הדיור. השילוב של העלייה במחירי הדירות, שבעקבותיהם גם עלו מחירי השכירות, והעלייה המתונה בהכנסה של משקי הבית יצר מעמסה כלכלית על משפחות רבות, במיוחד משפחות חדשות וצעירות. התוצאה הייתה מחאה חברתית, שהחלה ביולי 2011 עם קבוצות שהתארגנו ברשתות החברתיות, והפגינו נגד יוקר המחיה של ישראל, במיוחד עלויות הדיור, וכן על החמרת מצבם של השירותים הציבוריים (דוח מבקר המדינה, 2015).

הנדל"ן מהווה 19% מהתוצר המקומי הגולמי באופן ישיר ו -13% נוספים בעקיפין, אומר עלי קרייזברג, פרופסור מאוניברסיטת בר אילן. הנדל"ן מהווה לא פחות מ- 40% מכלל העושר של הציבור. אולם רק מקיץ 2011, כאשר אלפי ישראלים הקימו אוהלי מחאה בתל אביב, על רקע ההרעה ביכולת השגת הדיור, הפכו מחירי הדירות לנושא שבראש סדר היום של הממשלה. בין הצעדים שבהם נקטה הממשלה כדי לעצור את עליית המחירים הם, שהממשלה, ששולטת על מרבית האדמות בישראל, הגבירה את התחלת הבנייה של דירות, וזאת בכדי להתמודד עם מצוקת המחסור בדיור. משרד האוצר הגדיל את מס הרכישה והנהיג היטל מס נוסף על בעלי שלוש דירות ומעלה. כתוצאה מכך, קניית הדירות להשקעה צנחו מ -28.3% בשנת 2009, ל -23% בשנת 2013. מאז 2015, הממשלה הגבירה את מכירת הקרקעות לקבלנים במחירים מוזלים, והקבלנים מחויבים למכור דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק, אזרחים שאין בבעלותם בית יכולים להתמודד על זכייה בדירה באמצעות מערכת הגרלות, התוכנית נקראה "מחיר למשתכן"[3]. (דוח מבקר המדינה, 2015;מירובסקי, 2016).

פרק 3: השוואת שוק הדיור בישראל לשוק הדיור בארה"ב-

שוק הדיור העכשווי בארה"ב בעשור האחרון מאופיין בהתאוששות ממשבר הדיור שהתרחש בעשור האחרון והחל בשנת 2008. שורשיו של משבר זה הם בתנודתיות בשוק הדיור, והמשמעותית ביותר בתקופה של עשרות השנים האחרונות היא המיתון של שנת 1990-1991. המיתון 1990-91 בארצות הברית, מיוחס באופן משמעותי לנדל"ן המסחרי בארה"ב. המיתון הספציפי הזה עשוי להוות דוגמא ל"הידבקות" האפשרית בין שוק הנדלן לכלכלה הריאלית, מכיוון שהמיתון התרחש באופן ריאלי בתמחור הנדלן המסחרי עוד לפני שנת 1990 (Geltner, 2013).

החל מסוף שנות התשעים, מחירי הדירות בארה"ב עלו משמעותית ובהמשך ירדו במהלך השנים, וזוהי חלק מהתנועה המחזורית במחירי הדיור. מכיוון שמשרות רבות קשורות לערך הדיור באמצעות ההוצאות של משקי הבית והמגזר הציבורי על דיור, לתנועות במחירי הדירות ישנם השלכות מקרו-כלכליות ומיקרו-כלכליות משמעותיות בארה"ב. באופן לא מפתיע, ישנו עניין רב בתנועות של מחירי הדיור לאורך הזמן מפני ההשפעה הרבה שלו על הכלכלה בארה"ב (Cohen, Coughlin, & Lopez, 2012).

אם נבחן את השינויים במחירי הדיור בשנות התשעים בארה"ב, אנו נראה סוג של שיאי או גאות במחירי הדיור, לקראת סוף שנות התשעים. ניתן להבחין בתחילת הגאות כבר בשנת 1998 ברבעון הראשון של השנה. תחילת הירידה במחירי הדיור התרחשה ככל הנראה בשנת 2006; אנו מתארכים את סיום העלייה כשנת 2006 ברבעון השני של השנה. באופן כללי, תקופת הירידה, או תקופת סיום הגאות נמשכה עד שנת 2012 (Cohen, Coughlin, & Lopez, 2012).

בשנת 2008 התרחש משבר הסאב-פריים, שהוביל לירידה דרמטית במחירי הדיור בארצות הברית. משבר זה נקרא גם בועת הדיור בארה"ב. בועת הדיור בארצות הברית הייתה בועת נדל"ן שהשפיעה על יותר ממחצית מדינות ארה"ב. מחירי הדירות הגיעו לשיא בתחילת 2006, והחלו לרדת בשנים 2006 ו-2007 והגיעו לשפל בשנת 2012. ב- 30 בדצמבר 2008 דיווח מדד הקייס שילר על ירידת המחירים הגדולה ביותר בתולדותיו. בנוסף לכך התפתח גם משבר האשראי במוסדות הפיננסיים בארה"ב, שנבע מהתפרצות בועת הדיור, והוא היה גורם חשוב למיתון שהתרחש בשנים 2007–2009 בארצות הברית. עלייה בשיעורי עיקולי הבתים בשנים 2006–2007 בארה"ב הובילה למשבר באוגוסט 2008 שהוביל לתתי משברים בענפים אחרים, שוק משכנתאות, שוק האשראי, קרנות גידור והשקעות בנקים זרים. באוקטובר 2007, שר האוצר האמריקני כינה את בועת הדיור המתפרצת כסיכון המשמעותי ביותר לכלכלה האמריקאית (Byun, 2010).

להתנפצות של בועת הדיור בארה"ב הייתה השפעה ישירה לא רק על שוק הנדלן, אלא גם על שווקי המשכנתאות, ענף בניית הבתים, חנויות קמעונאיות, קרנות גידור בוול סטריט המוחזקות על ידי משקיעים מוסדיים גדולים ובנקים זרים, מה שמגדיל את הסיכון ל מיתון בפריסה ארצית ועל פני כל מגזרי המשק. הדאגות מההשפעה של שוק הדיור והאשראי המתמוטטים על כלל הכלכלה האמריקאית גרמו לנשיא ג'ורג' בוש ויו"ר הפדרל ריזרב בן ברננקי להודיע על חילוץ ועזרה מוגבלים לשוק הדיור בארה"ב, ולבעלי בתים שלא הצליחו לשלם את המשכנתא שלהם (Sholarin, 2010).

בשנת 2008 בלבד הקצתה ממשלת ארצות הברית מעל 900 מיליארד דולר להלוואות וחילוצים מיוחדים הקשורים לבועת הדיור בארה"ב. סיוע זה היה משותף למגזר הציבורי ולמגזר הפרטי. בגלל נתח השוק הגדול שהיה לאיגוד המשכנתאות הפדראלי הלאומי (פאני מיי), ותאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות (פרדי מק), שניהם מפעלים בחסות ממשלתית, וכן מינהל השיכון הפדרלי, הם קיבלו נתח משמעותי מהתמיכה הממשלתית, על אף שהמשכנתאות שלהם היו שמרניות יותר ובפועל ביצועיהם היו יותר טובים מאלה של המגזר הפרטי (Sholarin, 2010).

שוק הדיור בארה"ב החל להתאושש מהמשבר במחצית השנייה של שנת 2012. כל 20 הערים הגדולות בארה"ב, למעט ניו יורק, ראו עלייה במחירי הדירות בשנת 2012 לעומת השנה הקודמת לה. בשנת 2013 מדד הקייס שילר הביתי עלה ב 13.5% לשנה. מחירי הדירות המשיכו לעלות בשנים שלאחר מכן, אם כי בקצב איטי יותר (Reinhart, & Rogoff, 2014).

מכירות בתים ברמה הארצית הלכו והשתפרו, תוך ירידת ריביות-

מכירות בתים מיד שנייה, הכוללים בתים צמודי קרקע, בתים משותפים, ובתי "טאונהאוס" עמדו ביולי 2019 על סך של של 5.42 מיליון יחידות, עלייה של 2.5% לעומת השנה הקודמת לה, מה שמעיד על עלייה בביקוש לבתים אלה. הביקוש הגובר נבע בעיקר מירידת הריבית. ירידות בשיעור הריבית על המשכנתא משפרות את כדאיות הדיור ומכניסה יותר קונים לשוק. עם זאת, היצע הדיור בר ההשגה בארה"ב עדיין נמוך יחסית. המחסור בבתים במחירים נמוכים מעלה באופן משמעותי את מחירי הדירות (United states census bureau).

כמו כן, מכירה של בתים חדשים עלתה גם היא ב -4.3%. רוכשי הדירות החדשות היוו כ 32% מכלל המכירות ביולי 2019, ללא שינוי מלפני שנה,. בנוסף, מכירות ללא משכנתא מוערכות ב 19% מכלל העסקאות ביולי 2019, ירידה קלה לעומת 20% שהיו בשנה שלפני כן. משקיעים בודדים, המהווים חלק גדול מהמכירה ללא משכנתא, רכשו 11% מהבתים ביולי 2019, ירידה לעומת 12% כשנה לפני כן.

כל הנתונים האלה מהשנים האחרונות מעידים על ההתאוששות האיטית, אך המתמדת בשוק הדיור בארה"ב, וזאת בעיקר מדיניותה של הממשלה האמריקאית, שמה לעצמה את המטרה לייצב את שוק הנדלן, ולהעלות את היקף העסקאות והביקוש לנדלן במדינה, וזאת בעיקר בעזרת הכלי של הורדת הריבית (United states census bureau).

פרק 4: השקעה בדיור-

השקעה בדיור בישראל–

עקב משבר הדיור שהתרחש בארה"ב ב 2008, ירדו שיעורי הריבית במרבית מדינות העולם, וירידה של שיעור הריבית התרחשה גם בישראל. האפקט של ירידת הריבית בישראל היה מעבר של כסף של משקיעים משוק ההון, להשקעה בשוק הנדלן, ובמיוחד השקעה בדירות למגורים. משקיעים רבים החלו לקנות דירות להשקעה במרכזי הערים, ואולם בגלל שההיצע של הדירות למגורים הוא קשיח, ולוקח כמה שנים להגדיל את היצע הדירות, הביקוש עלה על ההיצע, וזה הוביל לעליית המחירים בשנים אלה. בעקבות עליית מחירי הדירות גם מחירי השכירות עלו, והפכו להיות לגבוהים בעבור המשפחה הממוצעת (גרובר, 2016).

התופעה של השקעה בדירות מגורים בישראל היא תופעה נפוצה, מה שבעבר נחשב למקצוע, או לתחום שרק מקצוענים התעסקו בו, הפך להיות לעניין שרבים מתעניינים בו ורוצים להיכנס אליו. הממשלה ניסתה להתמודד עם התופעה של משקיעי הנדלן בישראל, וזאת על ידי רגולציה וחוקים שנועדו להקשות על המשקיע הישראלי בנדלן, כדוגמת חוק המיסוי על דירה שלישית (גרובר, 2016).

השיקולים העיקריים של משקיעי הנדלן בישראל-

בין השיקולים העיקריים שמאפיינים את המשקיע הישראלי הם, שיעורי הריבית, לשיעורי הריבית, במיוחד לריבית של בנק ישראל, ישנה השפעה גדולה על שווי הנדל"ן להשקעה, מכיוון ששיעור הריבית משפיע על יכולתו של אדם לרכוש נכסים להשקעה, והיכולת שלו לעמוד בתשלומי הריבית על המשכנתא שאותה הוא לוקח. שיקול חשוב נוסף הוא מיקום הנכס, המחירים של הדירות להשקעה באזורים שונים בארץ מעידים על אזורי הביקוש הפופולריים, בערים כמו תל אביב ושאר אזור המרכז, ואזורים אחרים אשר יש להם פחות ביקוש, כמו ערים באזור הצפון והדרום. שיקול זה גם מתקשר לתשואה על הנכס, בעוד בדרך כלל דירות להשקעה באזור המרכז יניבו פחות תשואה מדירות באזורים פריפריאליים כמו אזור הצפון והדרום (גרובר, 2016).

מעבר לשיקולים הרגילים של משקיעי הנדלן, כמו שיעורי הריבית, מחירי הדירות, רמת התשואה, יציבות פוליטית וכלכלית ויכולת המינוף, ישנם היבטים נוספים אשר ייחודיים לשוק ההשקעות בדירות למגורים בישראל. כך למשל בישראל ישנה התוכנית הממשלתית של "מחיר למשתכן", תוכנית אשר נועדה לספק דיור בר השגה לזוגות צעירים. תכנית מחיר למשתכן יצרה שני שווקי נדלן מקבילים, כאשר השוק של דירות של מחיר למשתכן חווה צמיחה, עלייה בהיקף העסקאות וגידול בהתחלות הבנייה, ואילו השוק החופשי של הדיור חווה בשנים האחרונות האטה וירידה בהיקף העסקאות, וירידה בהתחלות הבנייה (קרייז, 2019).

מאפיין ייחודי נוסף לשוק הדיור בישראל, הוא שבשנים האחרונות חל שינוי של תמהיל הרוכשים של הדירות, בעקבות מאמצי הממשלה להפחית את פעילותם של משקיעי הדיור בישראל, במטרה להוריד את מחירי הדיור, תוך שימוש בכלים כמו מיסוי על דירה שלישית ותוכנית מחיר למשתכן, משקלם של רוכשי הדירות שהם דירות ראשונות, שמיועדת בעיקר למגורים ולא להשקעה, נמצא בעליה. בנוסף לכך ההאטה בהיקף העסקאות בשוק החופשי העלתה את רמת הסיכון של שוק הדיור, ובעקבות כך גם את הסיכון של משקיעי הדיור. כאשר ישנה ירידה בהיקף העסקאות, ישנה פחות נזילות בשוק, והסיכון המובנה שקיים בהשקעה בשוק הנדלן עולה (גרובר, 2016).

מאפיין לא פחות חשוב בשוק הדיור הישראלי, הוא שהממשלה הישראלית מעורבת ברמה גבוה בשוק הדיור בשנים האחרונות, וזאת בעיקר בשל הלחץ הציבורי שנוצר בעשור האחרון על הממשלה לייצר פתרונות למשבר הדיור שהתהווה לפני יותר מעשור. הממשלה נקטה מספר צעדים בכדי לעצור את עליית המחירים, וחלק מצעדים אלה עזרו, אולם המבקרים של מהלכים אלה טוענים שאלה צעדים קצרי טווח, שנועדו רק לכבות שריפות באופן זמני ולא לטפל בשורש הבעיה. כדוגמה לביקורת זו, רבים מרוכשי דירות במחיר למשתכן, לא רוכשים את הדירות למטרת מגורים, אלא שהם רוכשים אותם להשקעה (גרובר, 2016).

שיעורי התשואה בשוק הדיור בישראל-

נתוני בנק ישראל מראים שהתשואה על השקעה בדיור נשחקה בעשור האחרון, וזאת בגלל העלייה במחירי הדירות, ובגלל שמחירי השכירות לא עלו באותו השיעור כמו העלייה במחירי הדירות. כדאיות ההשקעה בנכסי נדלן ובדירת מגורים בישראל מושפעת במידה רבה גם מהמיסוי החל על השקעה זו, המיסוי על השקעה בדירת מגורים מתחלק לשני מיסויים עיקריים, מיסוי על הכנסה משכירות, ומיסוי על רווחי הון. בעקבות המיסוי שהטילה הממשלה על דירה שלישית, נשחקה התשואה הריאלית של משקיעי הדירות שיש בבעלותם כמה דירות, מה שהוביל להפחתת ההשקעות בדירות אלה, ולחיפוש אלטרנטיבה להשקעה בדירות המגורים (דוח בנק ישראל).

בסוף שנות התשעים ובתחילת שנות האלפיים, התשואה האפקטיבית על ההשקעה בדירות מגורים הייתה כ 5 אחוזים, ואז במשך כמה שנים חלה ירידה מתונה בתשואה על דירות להשקעה, עד שהגיע משבר הסאב פריים, שהשפיע גם על ישראל. בנק ישראל הוריד את שיער הריבית, ובעקבות כך עלו הביקושים לדירות ועלו גם מחירי הדירות, אולם מחירי השכירות של הדירות לא עלו באותה הרמה של עליית מחירי הדירות, ומכאן החלה שחיקה יותר גדולה בתשואה של דירות להשקעה (דוח בנק ישראל).

[4]

פרק 5: השקעה בדיור בארה"ב-

שוק הדיור האמריקאי הוא שוק גדול מאוד בעל שונות וגיוון גבוהים, וזאת בשל העובדה שארה"ב היא מדינה גדולה מאוד, שכוללת בתוכה ערים ואזורים גיאוגרפים הנבדלים אחד מהשני, ולכן לא מדובר בעצם על שוק דיור אחד, אלא על הרבה שווקי דיור המקובצים יחדיו במדינה אחת. ידוע כי ההשקעה בדירות מגורים, כמו כל השקעה אחרת בנדלן, טומנת בחובה סיכון וגם סיכוי, ולכן העובדה שארה"ב מורכבת משווקי דיור רבים, מעיד על כך שישנו גיוון ברמת הסיכון המשקיע יכול לקחת על עצמו, ובהתאם לכך גם רמת הסיכוי שיקבל תשואה טובה על השקעתו. בדירות להשקעה, התשואה האמיתית מקבלת ביטוי טוב יותר בטווח הארוך, וזאת משום שבתחילת ההשקעה ישנם עלויות נוספות על המשקיע, כמו מיסים ועמלות, ועם הזמן התשואה שלו מתקרבת להשקעה הממוצעת. ולכן כל משקיע בשוק הדיור האמריקאי, צריך לבחון את ההשקעה בנדלן על פי ביצועיה בטווח הארוך יותר (Katzke, Gupta, & Balcilar, 2015).

עוד מאפיין בולט של שוק הדיור האמריקאי, הוא שחלק גדול מהמשתתפים בשוק השקעות זה הם מוסדות השקעה שונים, בין אם אלה מוסדות פיננסיים, או מוסדות ייעודיים להשקעה בנדלן, ולמוסדות אלה ישנה השפעה רבה על שוק הדיור, בשל העובדה שיש להם הון רב שמורכב מהונם של משקיעים רבים. ישנם גם משקיעים פרטיים וחברות פרטיות בשוק הדיור האמריקאי, והשיקולים של כל אחד מסוגי המשקיעים הללו היא שונה, המשקיעים המוסדיים נוטים להיות יותר סולידיים ושונאי סיכון, בעוד שהמשקיעים הפרטיים והחברות נוטים להיות פחות סולידיים מהמשקיעים המוסדיים (Katzke, Gupta, & Balcilar, 2015).

מנקודת מבטו של המשקיע האמריקאי כיום, יש לו כמה שיקולים בהשקעה בדירות מגורים. שיקול אחד הוא האם כלכלת ארה"ב עומדת להיקלע למשבר מסוים כמו בשנת 2008? הסיכוי שזה יקרה הוא נמוך, בעיקר בשל הרגולציה המוגברת בעקבות המשבר שהתרחש ב 2008, וגם בגלל הסיבה שמחירי הדיור לא עולים בצורה חדה. כך המשקיע יכול להתרכז בהשקעות שלו ללא סיכון שהכל יימחק כולו על ידי שינוי מקרו כלכלי. נקודת המבט השנייה היא שהמשקיע רואה את שוק הדיור כשוק השקעה לכל דבר, המקביל לשווקי השקעה אחרים, כמו למשל שווקי המניות והשווקים הפיננסיים, ולכן אפילו אם ישנו סיכוי למשבר מסוים, זה לא ירתיע את המשקיעים ארוכי הטווח, שבשבילם הסיכון הוא חלק מובנה מכל השקעה. בנוסף לכך, דברים אלה אומרים לנו שהשקעת נדל"ן לא נוגעת כרגע לגורמים מקרו-כלכליים. במקום זאת, מדובר בשיקולים מיקרואקונומיים, של הבניין או המיקום של הנכס (Katzke, Gupta, & Balcilar, 2015).

שיעורי תשואה בשוק הדיור בארה"ב-

נדל"ן מוחשי מציע תשואות שיכולות לנצח את מדד ה S&P 500 – בין היתר בגלל היכולת למנף את הנכס, זאת אומרת שהקונה יכול לקחת משכנתא ולהגדיל את תזרים המזומנים שלו מההשקעה, וכל זאת בתנאי שהריבית על המשכנתא היא נמוכה יותר מהתשואה על הנכס ללא משכנתא. בשוק הדיור בארה"ב מקובל מאוד לקבל משכנתאות על השקעות בשוק הדיור, וזה מהווה חלק בלתי נפרד מההשקעה בדיור. תשואות ממוצעות שנתיות בהשקעות בדיור לטווח ארוך בארה"ב משתנות לפי אזור ההשקעה במדינה. לפי דוח של פירמת רואי החשבון דלויט משנת 2019, התשואה השנתית הממוצעת של מדד ה S&P 500 למשך עשר שנים עמדה על 11.97%, התשואה בשוק הנדלן, למשך תקופה של 10 שנים עומדת על 6.42%, והתשואה על קרנות הריט למשך תקופה של 10 שנים עומדת על 7.77% (Delloitte, 2019).

פרק 6- התשואה בקרנות נאמנות המשקיעות בנדל"ן (REITS)-

REIT הן חברות או קרנות השקעה שכל עסקיהן הם בעלות והפעלה של נכסי נדל"ן, וחלקם משקיעות רק בסוגים מסוימים של נכסים מסחריים, כמו חניונים או בנייני משרדים. על פי החוק, קרנות וחברות הריט חייבות לחלק 90% מהרווחים שלהם בצורה של דיבידנדים, ורובם מחלקים את הרווחים הללו למשקיעים שלהם מדי רבעון, מה שהופך אותם לכלי השקעה נוח, וכחלופה לרווחים מריבית, ולאנשים שרוצים זרם הכנסה קבוע. בניגוד לתאגידים ציבוריים, קרנות ריט אינן משלמות מס הכנסה של חברות. הרווחים לאחר ניכויי הניהול מחולקים לפני מס למשקיעים (Huerta, Jin, & Zhang, 2012).

קרנות REIT מאפשרות למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם מבלי לנהל את הנכס בעצמם. קרנות אלה מחזיקות לעתים בפרויקטים גדולים של פיתוח נדלן, ובמתחמי דירות גדולים, והם צריכים לשלם 90% מהכנסותיהם כדיבידנד לבעלי המניות. העובדה שקרנות אלה משלמות דיבידנדים באופן קבוע מעלה את התשואה לאורך זמן. קרנות פרטיות יכולות להיות מסוכנות, ולא חלים עליהן אותן תקנות כמו הקרנות הנסחרות בבורסה, ומשקיעים צריכים לנהוג בזהירות כאשר הם שוקלים לקנות קרנות אלה. תשואות REIT הן תנודתיות יותר מנדל"ן מוחשי, הן עולות ויורדות בתקופות קצרות, מכיוון שהן נסחרות באופן ציבורי. עם זאת, לפי קבוצת התעשייה NAREIT, שיעור הצמיחה השנתי הממוצע של REIT בעשרים השנים האחרונות הוא משתנה, והוא נע בין 7 ל 11 אחוזים (Delloitte, 2019).

2.שיטת המחקר

שאלת המחקר:

כיצד השפיעו קרנות הריט על ההשקעה בנדלן בישראל ?

רציונל המחקר:

קרנות הריט הישראליות מהוות כלי נוח להשקעה בנדלן, גם בסכומי השקעה יותר נמוכים, ולא נדרש מהמשקיע להגיע לסף השקעה מינימלי שהוא גבוה יחסית למען השקעה בנדלן. ולכן בעבודה זו נשווה את שתי החלופות להשקעה בנדלן העומדות בפני המשקיע הישראלי, השקעה ישירה בנדלן והשקעה בקרנות הריט: "ריט1", ו" סלע נדל"ן".

הליך המחקר:

במסגרת המחקר תיעשה השוואה של התשואות על שתי חלופות ההשקעה. לשם כך יאספו נתונים על שתי קרנות הריט ועל התשואה שהייתה עליהם בעשור האחרון, מתאריך 1.1.2011, ועד לתאריך 1.1.2021. ההיוון לחישוב ההשקעה התבסס על שיעור הריבית של בנק ישראל כיום, 1.6%. החישוב ההיווני של תשלומי הדיבידנד בוצע על ידי פונקציית NPV באקסל. גם תשלומי השכירות חושבו לפי ערך נוכחי.

בנוסף לכך, ייאסף מידע על שוק הנדלן למגורים, יאסף "מדד מחיר דירות" של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ו"מדד שכר דירה", בעזרת מדדים אלה תחושב התשואה על הנדלן למגורים בישראל, ותבוצע השוואה לתשואה על קרנות הריט. לשם השוואה, יבוצע גם חישוב של התשואה בקרנות ריט מארה"ב, קרן אחת שמשקיעה בנדלן למגורים, AvalonBay Communities, Inc. (AVB), וקרן אחת שמשקיעה בנדלן מסחרי, Simon Property Group, Inc. (SPG).

3.ממצאים

בדיקת התשואה בקרנות ריט-

ריט1- חישוב תשואה:

עליית ערך== 210.6%= 110.6% תשואה

תשלומי דיבידנד (באגורות) :

PV (1.6%) DIVIDEND = +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++= 406.04

תשואת דיבידנד= =52.4% תשואה

סהכ תשואת המניה: 110.6% +52.4% = 163.06% תשואה נטו במהלך 10 שנים

הנתונים מאתר yahoo finance[5]

סלע נדל"ן, חישוב תשואה:

עליית ערך==112.4%= 12.4% תשואה

תשלומי דיבידנד (באגורות) :

PV (1.6%) DIVIDEND =

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ =305.35

תשואת דיבידנד= =47.3% תשואת דיבידנד

סהכ תשואת המניה: 12.4% +47.3% = 59.7% תשואה נטו במהלך 10 שנים

הנתונים מאתר yahoo finance *[6]

חישוב תשואה על דיור בישראל:

עליית ערך== 154.4%= 54.5% תשואה

תשלומי שכירות (לפי ממוצע שנתי- שנים 2011- 2021):

PV RENT=

++++++++++++

++++++++++++ = 187,268

מחיר דירה ממוצע- 1.1.2011= 1,113,000 ש"ח

תשואת שכירות= =16.8% תשואה

סהכ תשואת הדיור: 54%+ 16.8%= 70.8% תשואה נטו במהלך 10 שנים

מדד מחירי דירות :

כל הנתונים מאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה [7]

השוואה לקרנות ריט מארה"ב

קרן ריט שמשקיעה בנדלן למגורים, AvalonBay Communities, Inc. (AVB)-

עליית ערך==141.6%= 41.6% תשואה

תשלומי דיבידנד (באגורות) :

PV (1.6%) DIVIDEND =

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ = 36.07

תשואת דיבידנד= =31.8% תשואת דיבידנד

סהכ תשואת המניה: 41.6%+ 31.8%= 73.4% תשואה נטו במהלך 10 שנים

הנתונים מאתר yahoo finance *[8]

קרן ריט שמשקיעה בנדלן מסחרי, Simon Property Group, Inc. (SPG).

עליית ערך==90.4% = 9.6% – תשואה

תשלומי דיבידנד (באגורות) :

PV (1.6%) DIVIDEND =

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ = 40.39

תשואת דיבידנד= =42.8% תשואת דיבידנד

סהכ תשואת המניה: 9.6% – 42.8%= 33.2% תשואה נטו במהלך 10 שנים

הנתונים מאתר yahoo finance *[9]

סיכום ודיון

לסיכום ניתן לומר שהמסקנה העיקרית של מחקר זה היא שבישראל, ההשקעה בדירה היא דומה מאוד להשקעה בקרנות הריט, ואחוז הגידול הנדרש בערכה של הדירה, על מנת שתיתן את אותן התשואות כמו קרנות הריט הוא מאוד דומה, בקרן ריט אחת שבדקנו, ריט1, התשואה הייתה הרבה יותר גבוה מהשקעה בדירה, ובאילו בקרן הריט השנייה שבדקנו, סלע נדל"ן, התשואה הייתה יותר נמוכה מהשקעה בדירה. התשואה על הדיור הייתה 70.8% תשואה נטו במהלך 10 שנים, ואילו התשואה על קרן הריט, ריט 1 הייתה 163.06% תשואה נטו במהלך 10 שנים, והתשואה על סלע נדל"ן הייתה 59.7% תשואה נטו במהלך 10 שנים. ולכן אם רוצים להשיג תשואה גבוה בקרן ריט, שלפחות תשתווה להשקעה בדירה, חשוב לבחור את הקרן הנכונה, ואולי אף לבחור בקרנות שמתמחות בסוגי נדלן שונים, שיכולות להיות להן תשואות שונות. עוד ראינו בעבודה שהתשואה על קרנות הריט יכולה להיות שונה מאוד, וזאת במיוחד לאחר שהשווינו את התשואה לקרנות ריט אמריקאיות, אחת מתחום הנדלן למגורים ואחת מתחום הנדלן המסחרי, שהראו תשואות של 73.4%, ו 33.2%, בהתאמה.

בסקר הספרות ראינו שמה שמשפיע על מחירי הדיור זה הביקוש וההיצע של השוק. הביקוש יכול להיות מושפע מגורמים שונים, כאשר הממשלה היא אחד מהמשפיעים המשמעותיים ביותר בשוק הנדלן, והיא יכולה להעלות את הביקושים לדירות באופן מלאכותי, על ידי שימוש בכלים כמו הריבית של בנק ישראל. מצד שני ההיצע של הדירות הוא היצע קשיח, וזאת מכמה סיבות, ראשית כל מטבע הדברים האדמה הפנויה לבנייה היא מוגבלת, ולכן גם כאשר ישנה עלייה בביקושים, ההיצע יכול לעלות רק באופן מוגבל ובהתאם למלאי האדמות הזמין לבנייה. שנית כל תהליך הבנייה לוקח הרבה זמן, לכן גם כאשר השוק מגיב לעלייה בביקושים, התגובה של העלאת ההיצע של הדירות תהיה איטית, ותהליך העלאת ההיצע יכול לקחת שנים.

בפועל ראינו שבמדינת ישראל המחירים של הדירות עלו בצורה חדה בעשור האחרון, כאשר הזרז לעליית המחירים הייתה העלייה בביקושים לדירות בעקבות הורדת הריבית של בנק ישראל, שרצה לעודד מתן אשראי ורכישה של נכסי נדלן בעקבות המשבר הכלכלי שהיה בשנת 2008. בנוסף לכך, עליית מחירי הדירות הובילה גם לעלייה במחירי השכירות, אם כי לא באותו השיעור, אך בכל זאת הם עלו באופן משמעותי. עלייה זאת של מחירי השכירות הובילה לגל של מחאה עממית נגד יוקר המחייה בישראל, מה שהוביל ללחץ ציבורי על הממשלה להתערב בשוק הנדלן. בשנים האחרונות חלה התמתנות בעליית מחירי הדירות, וזאת בעקבות שורה של צעדים שאותם נקטה הממשלה, כמו למשל מס על דירה שלישית ומעלה, תכנית דירה ללא מע"מ, תכנית מחיר למשתכן, והפשרת קרקעות לבנייה למגורים.

בארה"ב הסיפור היה דומה, מחירי הדירות חוו עליית מחירים מסוף שנות התשעים ועד שנת 2006 לערך, ועבור שנתיים התרחש משבר הסאב-פריים, שהוביל לירידה חדה במחירי הדירות, עלייה בפשיטות הרגל, ולמשבר בסקטור הפיננסי שהקרין על כל ענפי המשק. במשך כמה שנים התרחשו ירידות במחירי הדירות בארה"ב, והבנק האמריקאי המרכזי הוריד את הריבית בכדי לעודד מתן הלוואות ורכישת נכסי נדלן. בסופו של דבר מחירי הדיור בארה"ב חזרו לעלות, והם המשיכו בעליית המחירים במשך כמה שנים, עד שהתרחשה האטה בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, באופן די דומה למה שהתרחש בישראל.

הרציונל המחקרי של עבודה זאת היה שבעקבות ההתמתנות בעלייה של מחירי הדירות בשנים האחרונות, עליית הערך של הדירות שעלייה הסתמכו המשקיעים כבר לא בעלת משקל משמעותי בהשקעות בדירות למגורים, אלא שהשיקול העיקרי הוא התשואה מהדירה הנובעת משכירות. ולכן בעקבות זאת המשקיעים יעדיפו להשקיע את כספם בקרנות ריט, אשר מאפשרות למשקיעים לקבל את כספי השכירות מבלי להצטרך לקנות פיזית את הדירות, למצוא שוכרים ולנהל את הנכס, מה שמעניק ערך מוסף למשקיע.

ממצאי המחקר מראים שבכדי שקרן הריט תהיה שיקול השקעה ריאלי, היא צריכה לתת את אותו שיעור התשואה לפחות כמו ההשקעה בדירה, במחקר נמצא ששיעור ההשקעה נטו במשך 10 שנים על השקעה בדירה, בעשור האחרון היה 70.8%, קרן הריט הישראלית שבדקנו, ריט 1 הניבה 163.06% תשואה נטו במהלך 10 שנים, מה שהופך אותה לכלי השקעה אטרקטיבי מאוד לעומת השקעה בדירה מוחשית, לעומת זאת ההשקעה בקרן הריט סלע נדל"ן הניבה 59.7% תשואה נטו במהלך 10 שנים, מה שהופך אותה להשקעה לא אטרקטיבית לעומת השקעה בדירה. בנוסף לכך, קרן ריט שמשקיעה בנדלן למגורים בארה"ב, AvalonBay Communities, Inc. (AVB), הניבה תשואה של 73.4% נטו במהלך 10 שנים, מה שהופך אותה ללא אטרקטיבית בהשוואה להשקעה בדירה בישראל, קרן ריט שמשקיעה בנדלן מסחרי, Simon Property Group, Inc. (SPG), הניבה תשואה של 33.2% נטו במהלך 10 שנים, מה שהופך גם אותה ללא כדאית לעומת השקעה בדירה בישראל.

ביבליוגרפיה

אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: www.cbs.gov.il

גרובר, נ' (2016). שוק הדיור בישראל לפני היפוך מגמה. שורש למחקר כלכלי-חברתי.

דוח בנק ישראל, (2018). פרק ט', שוק הדיור. https://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/RegularPublications/DocLib3/BankIsraelAnnualReport/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%91%D7%A0%D7%A7%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%202017/chap-9_.pdf

דוח בנק לאומי, (2019). סקירת ענף הנדל"ן למגורים בישראל ינואר 2019. https://www.leumi.co.il/static-files/10/LeumiHebrew/Press_Releases/real%20estate_01_2019.pdf

דוח מבקר המדינה, (2015). משבר הדיור. https://www.mevaker.gov.il/he/Reports/Report_279/f43ab2c3-db98-447c-8e49-8b3977bc660d/003-diur-1-new.pdf?AspxAutoDetectCookieSupport=1

מירובסקי, א', (2016). מחסור בדירות בישראל? זו פיקציה. התוכנית של כחלון לא תוריד את מחירי הדירות. באתר דה מרקר, 13 לפברואר 2016.

קרייז, א' (2019). סקירת ענף הנדל"ן למגורים בישראל ינואר 2019. בנק לאומי.

Byun, K. (2010). The U.S. housing bubble and bust: impacts on employment. Monthly Labor Review • December 2010 3-18.

Cohen, J. Coughlin, C. & Lopez, D. (2012). The Boom and Bust of U.S. Housing Prices from Various Geographic Perspectives. Federal Reserve Bank of St. Louis Review. 94. 10.20955/r.94.341-368.

Delloitte, (2019). expectations & market realities in real estate 2019. https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/us/Documents/Real%20Estate/us-expectations-market-reality-real-estate.pdf

Fingleton, B. (2008). Housing Supply, Housing Demand, and Affordability. Urban Studies. 45. 1545-1563.

Geltner, D. (2013). Commercial Real Estate and the 1990-91 Recession in the United States. Massachusetts Institute of Technology.

Huerta, D., Jin, C. & Zhang, Y. (2012). The impact of debt offerings on REIT long-run performance. Journal of Real Estate Portfolio Management. 18. 155-167.

Katzke, N., Gupta, R. & Balcilar, M. (2015). Identifying Periods of US Housing Market Explosivity.

Mohamed, H., Koy, A. & Hepşen, A. (2019). the effect of the mortgage crisis on the u.s stock market prices: an empirical on s&p 500 stock index prices.

Reinhart, C. & Rogoff, K. (2014). Recovery from Financial Crises: Evidence from 100 Episodes. American Economic Review. 104. 50-55.

Sholarin, O. (2010). The subprime mortgage crises: How the market was failed and manipulated. International Finance Review. 11. 15-32.

United states census bureau: https://www.census.gov/topics/housing.html

[1] מקור: https://old.cbs.gov.il/hodaot2018n/10_18_242t2.pdf

[2] דוח בנק ישראל: https://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/RegularPublications/DocLib3/BankIsraelAnnualReport/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%91%D7%A0%D7%A7%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%202017/chap-9_.pdf

[3] משרד הבינוי והשיכון: https://www.gov.il/he/Departments/General/tenaey_zkaut

[4] מקור: דוח בנק ישראל: https://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/RegularPublications/DocLib3/BankIsraelAnnualReport/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%91%D7%A0%D7%A7%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%202017/chap-9_.pdf

[5] https://finance.yahoo.com/chart/RIT1.TA

[6] https://finance.yahoo.com/chart/SLARL.TA

[7] https://www.cbs.gov.il/he/Pages/default.aspx

[8] https://finance.yahoo.com/chart/AVB

[9] https://finance.yahoo.com/chart/SPG

סמינריון- השפעת התהוותם של קרנות ריט בעשור האחרון על שוק ההשקעה בנדלן

השקעה בדיור בישראל–

פרק 6- התשואה בקרנות נאמנות המשקיעות בנדל"ן (REITS)-

סיכום ודיון