בניגוד לרוב המדינות המפותחות, המס המוניציפאלי בישראל אינו מבוסס על שווי הנכס, אלא על גודל הנכס, יעוד שימוש ומאפיינים אזוריים. על פי שיטה זו, תעריפי המס העירוני על נכסים מסחריים ותעשייתיים גבוהים מנכסי דיור, בעוד שעל שטחים פתוחים ופארקים לא חל כל מס משמעותי. מצב זה מעודד את הרשויות המקומיות ליזום פיתוח בשטחים הפתוחים תוך מתן עדיפות לייעודי מסחר ותעשיה ככל האפשר. למרות ההשפעה המשמעותית של תהליך זה על איכות החיים ונושאי איכות הסביבה במרחבים האורבניים, על פי מיטב ידיעתנו, ההשפעה של הארנונה על נושאי איכות הסביבה (במיוחד על שטחים פתוחים), טרם נחקרה לעומק במחקר כמותי עד כה. המחקר הנוכחי ינסה לסגור את הפער הנ"ל.

מטרת המחקר לבדוק האם המס המוניציפאלי בישראל משפיע על השטחים הפתוחים בערים בישראל וכן את הקשר בין השטחים הפתוחים, ובעיקר הפארקים ובין תעריפי הארנונה בכל אזור. במחקר יעשה שימוש בסדרות עתיות של נתוני מס מוניציפאלי על פי הייעודים השונים (דיור, מסחר ותעשיה) ובנתוני כמויות השטחים הפתוחים בכל אזור. המחקר יתמקד בנתונים שנתיים, החל משנת 2010 עד 2016, תוך שימוש במידע מ-50 ערים שבהן אוכלוסייה של לפחות 20,000 תושבים. המידע למחקר יילקח ממסד הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל, מטבלאות תעריפי הארנונה של הערים הנבדקות ומרישומי עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים.

המידע המשולב ייחקר בעזרת כלי ניתוח סטטיסטי ובעזרת כלי ממ"ג. השערת המחקר היא, שימצא קשר שלילי בין כמות השטחים הפתוחים ובין סיכומי תשלומי הארנונה ושניתן לבנות מודל חדש לחישוב מס מוניציפאלי המבוסס על שווי הנכסים, שיהיה יותר אפקטיבי לנושאי איכות הסביבה ואיכות החיים. ייחודיות המחקר הוא בעובדה שכנראה בפעם הראשונה, יחקר בצורה מעמיקה הקשר בין שיטת חישוב המס העירוני, הארנונה, ובין נושאים של איכות הסביבה ונושאים סוציו-כלכליים ברשויות המקומיות בישראל.

Abstract

Unlike in most other developed countries, the municipal property taxation in Israel is not ad valorem, that is, its rates are not based on values of properties but rather on their physical size, functional use and some locational attributes. Under this taxation system, regular tax payments on commercial and industrial properties are normally higher than on residential uses, while parks and open areas do not bring any substantial income to the local authorities. This motivates local authorities to initiate development in open areas, giving preference, wherever possible, to industrial and commercial uses. Despite the considerable adverse effect of this process on the quality of life and environmental conditions in urban areas, to the best of our knowledge, the effect of the Arnona system on the environment (particularly on open spaces) has not been investigated in depth in empirical studies carried out to date. The present study attempts to bridge this gap.

The goal of the study is to examine how the municipal property tax in Israel affects the size of open areas, self-generated income of local municipalities and tax tariffs. The research will use time-series and cross-sectional data on city taxes (housing, commercial and industry uses), mutually comparing them with changes in the quantity of open spaces in the municipalities. The study will cover the period between 2010 and 2016 and will use data for 50 local authorities with population of at least 20,000 residents. Data for the analysis will be obtained from the Central Bureau of Statistics (Israel) and from annual reports of local municipalities (physical and financial attributes). The co-integrated data will next be analyzed using statistical and GIS tools.

According to our research hypothesis, the current system of property taxation in Israel leads to a negative dynamic in the size of open areas and reduced tax collection in the long run by adversely affecting property prices and leading to outmigration of well-to- do residents. To the best of our knowledge, this present study is the first study which investigates the connection between the Arnona tax system, on the one hand, and environmental and socioeconomic performance of local authorities in Israel, on the other.

1. מבוא

שיעורי מס נקבעים בעולם על פי מדידת האופטימום שמביא בחשבון את הכנסות התושבים, מצבם הכלכלי ושיעור מס סביר שלא יגרום להתחמקות מתשלום או חוסר יכולת לשלם אותו ובעקבות כך יפחת סכום המס הכולל (Keen et al, 2017). לעיתים לחץ הבוחרים יגרום להקטנת שיעורי המס ולעיתים לצמצום בשירותים המסופקים לציבור עקב כך (Cutler et al, 1999).

לעומת זאת, מס מקרקעין מוניציפאלי בישראל מוטל על התושבים ובעלי העסקים למימון פעילותה של הרשות המקומית (ברזילי, 2007). הרעיון העומד בבסיסו של מס זה הוא, כי המשתמשים בנכסים נהנים משירותי הרשות המקומית, ולפיכך היא ראויה להשתתף בתועלת הכלכלית הנצמחת להם מהנכסים שבתחום שיפוטה (הראל, 2004). מטעם זה, לא מוטלת ארנונה כללית על אדמת בניין, וכמו כן, עד לשנת 1972 היו מחזיקים של מבנים ריקים פטורים מארנונה כללית. החלת הארנונה על בניין ריק לאחר מחצית השנה להיותו במצב זה, נבעה מהרצון "ללחוץ" על בעלי הנכס להשכירו או למוכרו כדי למנוע את המחסור בדירות. עם תחילת הרפורמה בשנת 1993 חלה שחיקה נוספת בפטור למחזיק בבניין ריק, וכיום הוא מוענק רק פעם אחת לבעלים של הבניין במהלך כל תקופת בעלותו. בעבר הייתה מגמה של תיקון חקיקה, שיפטור נכסים ריקים מארנונה כל עוד הם ריקים. (הנריק רוסטוביץ,1992)

על-פי קמחי (2011), תשלומי הארנונה מסוגי נכסים, כמסחר, תעסוקה ותעשיה הינם רווחיים מאד וגורמים לרשויות לפעול לפיתוח אזורים כאלו, על חשבון שטחים פתוחים לסוגיהם. בנוסף, כמעט ואין תמריץ לרשויות המקומיות לשפר את תקציבם ביחס למצב איכות הסביבה והשטחים הפתוחים בתחום הרשות. יתכן ומציאת קשר בין איכות הסביבה לבין שווי הנכסים יאפשר ליצור תמריץ כזה, אך למעשה אין קשר בין שווי הנכסים ותשלומי הארנונה (בישראל) ולכן אין לרשויות המקומיות תמריץ לפעול למען גורמים הקשורים לשווי הנכסים. (ברזילי,2007).

מחקרים שנעשו עד כה בנושאי המס העירוני התמקדו במספר נושאים: ניתוח שיטות חישוב המס במדינות שונות (Cutler et al, 1999.); הקשר בין המס העירוני והרשות המקומית ופעילותה (ברזילי, 2007); כיווני הפיתוח של הרשויות המקומיות בהתאם לרווחיות המס העירוני (קמחי, 2011); הרפורמות בארנונה (הנריק רוסטוביץ, 1992) והקשר בין שיטת מס עירוני לפי שווי ושווי הנכסים (דניאל קצ'לניק,2015 ).

כמו כן, לא נעשה בארץ או בחו"ל מחקר הבודק את הקשר בין המס העירוני ובין נושאי איכות הסביבה. חוסר במידע ובמסקנות ממחקר זה יוצרים פער במידע הנתון בידי מקבלי ההחלטות שיכול להוביל לשינויים שיערכו בטיפול ובתקנות הקשורים לשני הנושאים הללו.

המחקר המוצע יבדוק את השפעות הארנונה בארץ במצב הקיים, על הרשות המקומית, איכות הסביבה, איכות הנכסים ושווים ושביעות הרצון של התושבים ומצבם הסוציו-אקונומי. המחקר יבדוק נתונים השוואתיים של תשלומי ארנונה בשיטות השונות ושינויים באיכות הסביבה והשטחים הפתוחים כתוצאה ממוטיבציה של השלטון להרחיב את מקורות מסי הארנונה והשפעה על שווי נכסים בהתאם לשיטת החישוב. כמו כן יבדקו תהליכי פיתוח וגידול היישובים ושימושי הקרקע השונים והשפעתם על תשלומי הארנונה ואיכות הסביבה ויכיל מסקנות לגבי השיטה האופטימאלית בהתחשב בכל הגורמים המעורבים (הרשות המקומית, התושבים ובעלי הנכסים והמדינה) ויציע מודל חדש לחישוב וגבית ארנונה שיהיה יעיל וצודק מהקיים.

חשיבות המחקר היא בפתיחת תחום חדש של מחקר הבודק קשרים בין מנגנוני מס ובין נושאי איכות הסביבה, ובאפשרויות שמסקנות ממחקר כזה יכולות להוביל לשינוי בשיטת חישוב הארנונה לטובת איכות הסביבה, יצירת מנגנונים שיגדילו את המוטיבציה של מקבלי ההחלטות לשפר את נושאי איכות הסביבה ובעיקר בהיבט השטחים הפתוחים וזיהום אוויר ומים, כצעד לשפר את מקורות תקציביהם (ובעיקר תשלומי הארנונה) ושביעות רצון תושבי הרשות. כמובן שכל אלה יתקיימו בתנאי שהמחקר אכן יוכיח שיש קשר בין הגורמים הללו.

2. רקע מדעי

2.1 שיטות לחישוב מס מוניציפלי

המס המוניציפלי הינו אחד ממקורות המימון החשובים של הרשות המקומית בכל העולם. באופן תיאורטי, המס יכול להיות פרסונלי (לכל תושב המתגורר ברשות המקומית) או על פי הנכס הבנוי בשטח הרשות המוניציפאלית (דניאל קצ'לניק,2015). ברוב מדינות העולם המס המוניציפאלי חל על נכסים ובכמה מדינות קיים גם שילוב של מס אישי המופרש לטובת הרשות המקומית. שיטת מס עירוני לפי שווי נכסים נהוגה במדינות רבות בעולם והיא למעשה סוג של מס רכוש המחושב על פי סוגי נכסים ותעריפים שונים לפי סוגי הנכס, גודל ושימוש Richard et al ,2002)).

בישראל המס המוניציפאלי נקרא ארנונה והוא וורסיה של מס על פי מאפייני שווי (שטח בנוי, ייעוד ואזור) מעוותים בסבך של תקנות לכל רשות, קריטריונים שונים ושיטות מדידה שונות (ברזילי,2007). במחקר זה ננסה להשוות בין השיטות הנהוגות במדינות שונות תוך צימצום הרשימה ל- 3 שיטות לחישוב מס מוניציפאלי: חישוב לפי שווי, שיטת הארנונה הישראלית ושיטה של הקצאה של חלק מהמיסוי הכולל במדינה לשימוש הרשות המוניציפאלית.

2.2 מס עירוני לפי שווי

שיטת מס עירוני לפי שווי נכסים נהוגה במדינות רבות בעולם והיא למעשה סוג של מס רכוש המחושב על פי סוגי נכסים ותעריפים שונים לפי סוגי הנכס, גודל ושימוש. בשיטה זו אחוז המס שנקבע לסוג הנכס מוכפל מידי שנה בשווי הנכס ומכך נגזר גובה המס המשולם לרשות המקומית. שיטה זו נחשבת כיעילה ביותר למרות מגבלותיה (בדיקת שווי נכסים, עדכון השווי תקופתי או לאחר שינוי בנכס, אוכלוסיות מיוחדות ועוד) Richard et al ,2002)).

השווי לא חייב להיות מחושב כל שנה. מידי מספר שנים הרשות יכולה לעדכן את שווי הנכסים או בעת מפגש עם בעלי הנכס בעת בקשה להיתר לתוספת בנייה, שינוי בעלות וכדומה. בארנונה לפי שווי, לרשות המקומית אינטרס מובהק להעלות את שווי הנכסים, דבר שיכול לשפר את סביבת הנכסים מבחינת פיתוח סביבתי, פארקים ועוד. (דניאל קצ'לניק, 2015). בסיס החישוב בדרך כלל הוא שווי הקרקע והמחוברים. במדינות מסוימות כמו קניה, המס חל רק על הקרקע ואילו בטנזניה הוא חל רק על מבנים.

Richard et al ,2004)).

חישוב השווי הינו מטלה שצורכת משאבים רבים והיא מעיקה על השיטה, אולם חישוב שווי שטחי הקרקע הוא פשוט לעומת חישוב שווי נכסים המכילים מבנים והוא יכול להתבסס בעיקר על נתוני קניה ומכירה (נצר, 1998). בעיה שנוצרת בחישוב המס על פי ערך השטח בלבד, היא שאחוז המס צריך להיות יותר גבוה על מנת שערך המס יתאים לתקציב הרשות. במדינות שמעודדות פיתוח, משתמשים באחוז המס ככלי לעידוד הפיתוח, על ידי קביעת מס רכוש גבוה על קרקע פנויה, ומס נמוך על מבנים, או לעיתים לא גובים כלל מס על נכסים בנויים Richard et al ,2004)).

בארצות הברית נעשה ניסיון להשתמש במנגנון מיסוי הנכסים כדי לצמצם את לחצי הפיתוח הפרוורי על קרקע חקלאית, אולם מיסי הרכוש המופחתים שהוטלו על הקרקע החקלאית הוזילו את עלויות החזקת הקרקע בידי ספקולנטים עד התייקרותה ופיתוחה. (Youngman and Malme, 2004).

שיטה המבוססת על שווי נכסים יכולה להיות לא יציבה ובעיקר בתקופות בהן יש ירידה בערך הנכסים, דבר שיכול לצמצם בצורה ניכרת את המס הנגבה בשיטה זו. כתוצאה מכך, קיימת בדיקה מחודשת בכדאיות השיטה במקומות רבים ובשילוב כלים לאיזונה. James et al,2011)). בחישוב מס עירוני לפי שווי, יש להתחשב בכך שקיים לעיתים הבדל בין המצב הסציואקונומי של התושבים באזור מסויים לבין שווי הדירות. מצב זה יתכן בערים כגון בני ברק, שבהן הביקוש לדיור בסביבה קהילתית מסויימת גורמת לעליה בשווי הדירות למרות שהמצב הסוציואקונומי של התושבים הינו נמוך. (פלישמן,2011).

2.3 מס עירוני כהקצאה ממסי ההכנסה, רכוש וההון

במדינות מסוימות, כגון שוויץ וגרמניה (באופן חלקי) כל תושב מגיש דו"ח שנתי על הכנסותיו, רכושו והונו. המסים הנגבים מהתושבים מחולקים לרמה לאומית, לקנטון ולרמה העירונית (ראה פירוט בהמשך, בפסקה הדנה בשוויץ). לשיטה זו בהיבט העירוני חסרונות ויתרונות. החסרונות הן בעיקר בחוסר השליטה של היחידה העירונית להשפיע על גובה המיסים או היחס בין גודל או שווי הנכסים למס המוטל עליהם. כחלק מההסדר החוקתי, גרמניה מקיימת שיטה של השתתפות השלטון המקומי במיסים הנגבים על-ידי השלטון המרכזי. 15% מכלל מס ההכנסה הנגבה בגרמניה מיועד לרשויות המקומיות, ומוגדר כחלק מההכנסות ה"עצמיות" של הרשות. מעבר-לכך , המס המקומי מורכב מאחוז מסויים ממס רכוש, מס עסקים ומיסים נוספים. מס הרכוש מוטל על כלל נכסי הנדל"ן: קרקע ומבנים, ונקבע על פי הערכת ערך הנכס או לחלופין ערך שכירות משוערך. בשוייץ נהוג גם לגבות תשלום עבור שירותים הניתנים לתושבים, לדוגמה עבור פינוי האשפה משלמים על פי הכמות (תשלום לפי שקיות).

2.4 מס עירוני בישראל – ארנונה (השיטה האחידה)

שיטת מיסוי נדל"ן הנהוגה כיום בישראל, על ידי הרשויות המקומיות, מבוססת על גודל השטח הבנוי (או מנוצל בצורה ייחודית, כגון אחסנה פתוחה) ועל מאפיין אזורי (שכונה/רחוב/ אזור) שבו מחיר קבוע למ"ר לפי ייעודו (ברזילי,2007).

חסרון השיטה האחידה שהיא מתעלמת מהבדלי שווי עצומים בתוך האזורים (כמו בשכונות ותיקות רבות, שלצד בתים ישנים מהמאה הקודמת נבנו בתים חדשים במקום בתים שנהרסו). חיסרון נוסף הינו שהשיטה אינה דינאמית ואזור שהיה עני יכול להפוך במשך השנים לעשיר ושינוי התמחיר שלו (החורג מהגבולות המותרים לשינוי בתעריפים) הינו מוגבל ולא אפקטיבי. בשיטה זו יכול להיווצר עיוות כשלצד בית בגודל 200 מ"ר במצב גרוע ובו מתגוררת משפחה מרובת נפשות ועניה, ניצב בית מגורים מפואר באותו הגודל ובו מתגוררת משפחה מאד עשירה ושני בתי האב ישלמו ארנונה זהה (מצב אפשרי בשכונות וותיקות העוברות התחדשות איטית. כמובן, החוק מאפשר במקרים מסוימים לבקש הנחה על בסיס מצב סוציאלי נמוך, אך מצב זה אינו ברירת המחדל וחלק מהנישומים הללו לא יבקשו ולא יקבלו כל הנחה. בשיטה זו אין לרשות שום תמריץ לשפר את מצב ושווי הנכסים. (ברזילי,2007).

שיטת חישוב הארנונה מבוססת על כך שלכל עיר/מועצה אזורית תעריפים לפי סיווג אזור. הישובים מחולקים לאזורים וכל אזור/שכונה מסומן בסיווג תעריפי (כגון אזור א', אזור ב' וכדומה). אין כללים ברורים לקביעת האזורים. כל גוף הגובה ארנונה מפרסם בכל שנה את פקודת הארנונה המכילה את כל המידע הקשור לארנונה וחישובה.

טבלה 1 – דוגמת סוגי נכסים מפקודת הארנונה של נתניה 2017

סוג נכס	הגדרות
א	א) דירה שהיא דירת גג (פנטהאוז).
ב) בית מגורים פרטי חד משפחתי או דו משפחתי אשר שטחו עולה על 100 מ"ר.
ג) בית אבות לרבות מעון חוסים.
ב	א) דירת מגורים בבית משותף אשר בו מותקנת מעלית ושטחה עולה על 110 מ"ר.
ב) בנינים צמודי קרקע טוריים מעל 2 יחידות דיור.
ג) בית פרטי חד משפחתי או דו משפחתי עד 100 מ"ר (כולל).
ג	א) דירת מגורים בבית משותף אשר בו מותקנת מעלית ושטחה בין 81-110 מ"ר (כולל).
ב) דירת מגורים בבית משותף שאין בו מעלית ואשר שטחה עולה על 110 מ"ר.
ד	א) דירת מגורים בבית משותף אשר בו מותקנת מעלית ושטחה עד 80 מ"ר (כולל).
ב) דירת מגורים בבית משותף אשר אין בו מעלית ושטחה עד 110 מ"ר (כולל).
ה	א) דירת מגורים בבית משותף שהגדרתה מתאימה לזו של דירת מגורים סוג ד', אך חדרי המגורים נמצאים מתחת למפלס הכניסה הקבועה לבנין.
ב) כל יתר דירות המגורים שאינן נכללות בסוגים א'-ד'.

טבלה 2 – דוגמת תעריפי ארנונה מפקודת הארנונה של נתניה 2017

האזור	סוג הנכס	קוד הנכס	תעריף ב-ש"ח
1	א	211	78.6
ב	212	73.33
ג	213	65.66
ד	214	54.27
ה	215	40.31
2	א	221	64.99
ב	222	56.48
ג	223	51.07
ד	224	46.78
ה	225	37.24
3	א	231	46.53
ב	232	42.68
ג	233	39.53
ד	234	34.02
ה	235	34.02

טבלה 3 – דוגמה מפקודת הארנונה של ת"א 2018

האיזור	1	2	3	4, 5
סוג הבניין	וילות בכל שטח + דירות מעל 140 מ"ר	דירות עד 140 מ"ר	וילות בכל שטח + דירות מעל 140 מ"ר	דירות עד 140 מ"ר	כל סוגי הדירות	כל סוגי הדירות
ח + א	108.63	87.93	84.79	70.58	54.7	37.89
ב + ג	91.82	71.76	66.64	56.42	46.99	37.89
ד	72.76	61.09	53.5	48.65	40.07	37.89
ה + ו	51.56	51.56	40.13	39.26	38.71	37.89

חשוב לציין שהקטגוריות והגבולות בין רשויות שונים לחלוטין ויתר על כן, החישוב בת"א נעשה על פי שלושה ממדים: אזור, גודל הנכס (קבוצות וסוגי נכסים) וגיל המבנה (סוג הבניין הוא סיווג של גיל), בעוד שבערים אחרות (כמו בנתניה למשל), החישוב נעשה רק על פי האזור וגודל המבנה (ללא התייחסות לגילו). מצב זה יכול ליצור חוסר שוויון בו דירה בת 130 מ"ר שנבנתה בשנות השישים בנתניה תחויב בארנונה גבוהה בהרבה מדירה בגודל וגיל זהה בת"א (באזור מקביל).

2.4.1 הבדלים בשיטות המדידה

קיימות ארבע שיטות עיקריות שבהן נהוג לחשב שטחי נכסים לצורך הטלת ארנונה:

1. שיטת "נטו-נטו" – בשטח הנכס נכלל שטח הרצפה בלבד.

2. שיטת "נטו" – בשטח הנכס נכללים שטח הרצפה ושטח הקירות הפנימיים.

3. שיטת "ברוטו" – בשטח הנכס נכללים שטחי הרצפה ושטח הקירות הפנימיים והחיצוניים.

בביקורת נמצא כי אין אחידות בין הרשויות המקומיות בשיטות המדידה לקביעת שטח הנכס. עוד נמצא כי ישנן רשויות מקומיות שמוסיפות לשטח המחויב בארנונה גם את שטחן של כל ההצמדות לנכס, כגון: חניה מקורה, מחסן, מרפסות פתוחות וברכות פרטיות, או של חלקן.

הבדיקה העלתה שחוסר האחידות בשיטות המדידה יוצר הבדלים משמעותיים בין הרשויות המקומיות בקביעת שטחיהם של נכסים זהים, בעלי אותו שטח רצפה, החייבים בארנונה. להלן דוגמה: דירה בבית משותף ששטח רצפתה 100 מ"ר ומוצמדים לה מרפסת פתוחה בשטח 20 מ"ר ומחסן של 10 מ"ר תחויב על ידי עיריית תל אביב-יפו לפי 130 מ"ר (שיטת "נטו-נטו" בתוספת שטח המרפסת הפתוחה והמחסן), על ידי עיריית גבעתיים היא תחושב לפי 155 מ"ר (שיטת "ברוטו" בתוספת שטח המרפסת הפתוחה והמחסן) ועל ידי המועצה המקומית גני תקווה היא תחושב לפי 180 מ"ר (שיטת "ברוטו-ברוטו" בתוספת שטח המרפסת הפתוחה והמחסן).

עוד העלתה הביקורת כי חלק מהרשויות המקומיות הנהיגו שיטות למדידת שטחם של נכסים על פי ייעודם: עיריית ירושלים למשל, מודדת נכסים המשמשים למגורים בשיטת "נטו-נטו", ונכסים שאינם למגורים היא מודדת בשיטת "ברוטו-ברוטו".

2.5 חישוב מס רכוש ממדגם מדינות בעולם

ברוב ארצות העולם חישוב מס רכוש מבוסס על שווי הנכס ובחלקם שווי נכסים המשולב בחלק ממסים אחרים.

טבלה 5 – טבלה המרכזת את שיטת חישוב הארנונה ממדגם מדינות בעולם

מדינה/אזור	שיטת חישוב	בסיס החישוב	אגרה/מס	מקור
גרמניה	חלק ממס רכוש, הכנסה ועוד	קרקע, מבנים ונכסי עסקים ודמי שכירות	מס	(bird, slack, 2002)
צרפת	מס רכוש, מס מגורים ומס עסקים	מחזור עסקים, דמי שכירות	מס	(הראל, 2004)
בריטניה	מס רכוש, מס אישי ומס עסקים	ערך שוק או לפי דמי שכירות	מס	(קצ'לניק ואחרים, 2014)
דנמרק	מס הכנסה מקומי ומס רכוש	ערך שוק	מס	(הראל, 2004)
נורבגיה	מס רכוש בחלק מהרשויות	שווי שוק של נכסי עסקים	מס	(טל, 2007)
פינלנד	מס רכוש	שיטות שונות לחישוב המס בהתאם לסוג הנכס	מס	(טל, 2007)
אנטריו, קנדה	מס רכוש	ערך שוק על פי תאגיד להערכת נכסים המחוזי	מס	(טל, 2007)
ויקטוריה, אוסטרליה	מס רכוש	ערך שוק או לפי דמי שכירות	מס	(טל, 2007)
ארה"ב	מס רכוש,מס עסקים(בחלק מהמדינות) ומס הכנסה (בחלק קטן מהמדינות)	שווי שוק. השיטות נקבעות לפי החלטת הרשות. אחוז שינוי מוגבל.	מס	(קצ'לניק ואחרים, 2014)
ניו-זילנד	מס רכוש ותשלום עבור שירותים	שווי שוק המתעדכן כל 3 שנים	מס/אגרה	(הראל, 2004)
שוויץ	חלוקת המיסים (רכוש, הון והכנסה) מחולקים בין המדינה,הקנטון והרשות המקומית +אגרות עבור שירותים	ערך שוק	מס/אגרה	(ernst & young, 2017)
יפן	מס רכוש על שטח מבנים ונכסי עסקים	ערך שוק	מס	(bird, slack, 2002)
סין	מס רכוש על קרקע ומבנים	ערך אזורי, שווי שוק ודמי שכירות	מס	(bird, slack, 2002)
הונגריה	מס רכוש	ערך שוק מתואם	מס	(bird, slack, 2002)
פולין	מס רכוש על קרקע ומבנים	לפי טבלה אזורית	מס	(bird, slack, 2002)
לטביה	מס רכוש על קרקע ומבנים	ערך שוק		(bird, slack, 2002)
רוסיה	מס קרקעות ומס רכוש	אזורי ועל פי שווי נכסי חברות	מס	(bird, slack, 2002)
דרום אפריקה	קרקע ומבנים	שווי שוק	מס	(bird, slack, 2002)
קניה	קרקע ומבנים	אזורי, שווי שוק וקומבינציה ביניהם	מס	(bird, slack, 2002)
ארגנטינה	קרקע ומבנים	שווי שוק	מס	(bird, slack, 2002)

טבלה 5 מצביעה על כך ששיטת גבית המס העירוני לפי שווי היא הדומיננטית בעולם ובמדינות המפותחות. אמנם שיטת החישוב ובסיס החישוב אינם זהים, אולם עקרונות שיטות החישוב דומים והם תוצר של בדיקות, ניסויים, התאמות ורפורמות שונות ברחבי העולם. לכן אפשר להניח כי שיטת גבית מס עירוני בישראל שתהיה מבוססת על עקרונות אלה, תהיה יעילה וצודקת יותר מהשיטה הנוכחית.

2.6 השוואה בין שיטות המס העירוני השונות

השוואת שלושת סוגי המס המוניציפאלי: ארנונה (הישראלי), מס לפי שווי ומס כהקצאת אחוז מסוים מהמס הכללי במדינה. ההשוואה בוחנת את הנושאים הקשורים בקשר בין המס לשווי הנכס, יציבותו של המס, צדק חברתי וסוציאלי והקשר לפעילות הרשות המוניציפאלית.

טבלה 4 -השוואה בין שיטות המס המוניציפאלי

נושא	ארנונה	מס לפי שווי	הקצאת אחוז מהמס
קשר בין שווי הנכס למס	חלקי- קשר ליעוד והגודל ואזור.	מלא	אין קשר. המס חל גם על הרכוש.
צדק חברתי-סוציאלי	חלקי (בשווי) + הנחות למעוטי יכולת	מלא- מס לפי שווי.	מלא. חל על כל ההכנסות, ההון והרכוש.
קשר בין השירותים למס	חלקי. אין קשר ישיר.	חלקי. אין קשר ישיר.	אין קשר.
לרשות מוטיבציה לשפר את שווי הנכסים	שולי. אין קשר ישיר.	מלא- מס לפי שווי	לא. אפילו חסרי רכוש משלמים.

לרשות מוטיבציה לשפר את איכות הסביבה	שולי-אין קשר.	קשר עקיף	לא.

השקעה במדידה וגביה	חלקי-רק בשינוי תקנות או שינוי בגודל.	גבוה. יש צורך מידי תקופה לבדוק שווי.	אין כלל. גביה חסכונית וקלה. חלק ממס הכנסה.
יציבות גובה המס	גבוה – אין תלות.	בינוני – שווי יכול להשתנות ואף לרדת.	בינוני גבוה.תלות בהכנסות שונות.
שוויון בין הרשויות	לא. לכל רשות כללים אחרים.	כן בתוספת התאמות.	כן. על פי חוק פדרלי.

ניתוח ההשוואה בין השיטות בהקשרים השונים (ראה טבלה 2), מצביע על כך שלכל שיטה יתרונות וחסרונות. החסרונות הבולטים בשיטת הארנונה הקיימת, הם חוסר השוויון בין רשויות וחוסר הקשר בין המס הנגבה ובין השקעת הרשות המקומית באיכות החיים והסביבה של התושבים. בהיבט שווי הנכסים ואיכות הסביבה, לשיטת המס לפי שווי, יתרון משמעותי על שאר השיטות. המסקנה מניתוח זה היא שכדאי לתכנן שיטה חדשה שבסיסה יהיה מס לפי שווי, עם התאמות ותיקונים ליצירת יציבות בגביה, התחשבות במעוטי יכולת, מינימום זעזועים במערכת ושיפור שביעות הרצון של התושבים.

בראשית הייתה הארנונה העירונית פרי חיקוק של המנדט הבריטי בארץ ישראל. פקודת העיריות הותקנה בשנת 1934, ומכוחה הטילו העיריות ארנונת רכוש על הבעלים של הנכסים שבתחום שיפוטן, וארנונה כללית על המשתמשים בנכסים שבתחום שיפוטן. המועצות המקומיות והמועצות האזוריות הטילו את הארנונה מתוקפה של פקודת המועצות המקומיות. (הנריק רוסטוביץ, 1992).

פקודת העיריות, 1934, הוחלפה ב"פקודת העיריות (נוסח חדש), תשכ"ד-1964". פקודה זו עברה תיקונים ושינויים רבים, שהחשוב בהם היה בשנת 1968, משבוטלה ארנונת הרכוש. מס חשוב נוסף בתקציבן של הרשויות המקומיות היה "מס עסקים". מס זה הוטל על עסקים בלבד, בעוד הארנונה הכללית הוטלה על עסקים ועל מגורים כאחד. (קרן הראל, 2004).

בפברואר 1992 מינה שר הפנים, אריה דרעי, את פרופסור יצחק סוארי לעמוד בראש ועדה חדשה לקביעת קריטריונים לחלוקת מענקי איזון. בשנת 1993 הוגשו המלצות הוועדה. ההמלצות: מתן יתר חופש לשלטון המקומי בקביעת רמת ההכנסה, רמת ההוצאה והרכב התקציב, וביטול הקפאת תעריפי הארנונה. בפועל, ההקפאה לא בוטלה, משרד הפנים לא פעל לביטול ההסדרים וחישב את המענק לאיזון לפי תעריף הארנונה המוקפא וחישוב המענק לאיזון על-פי הרמה החברתית-כלכלית של הרשות המקומית. הממשלה אימצה את המלצות הדו"ח, אולם יישום המלצות ועדת סוארי היה חלקי עקב מגבלות תקציב, ועקב הקושי לשנות באחת עיוותים שהשתרשו במשך שנים (קרן הראל, 2004).

במאבק באינפלציה המוגברת בתחילת שנות השמונים, חוקק חוק ההסדרים במשק בשנת 1985. חוק זה גם הגביל את הרשויות המקומיות בשיעור עלית תעריפי הארנונה מידי שנה. חלק זה של החוק מחודש מידי שנה. בשנת 1993 הכיל חוק ההסדרים סדרת רפורמות, ובהן הגבלת תחומי שיעורי הארנונה לשימושים השונים וכללים אחידים להנחות בארנונה (הנריק רוסטוביץ ושות', 2001).

בשנת 2000 ,כאשר נתן שרנסקי כיהן כשר הפנים, הוקמה ועדה מקצועית בראשות יעקב גדיש, לשעבר הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר, אשר בדקה את שיטת הקצאת מענקי האיזון ושיעורם, במגמה ליצור קשר בין תעריפי הארנונה לבין המציאות החברתית-כלכלית ברשות המקומית. הוועדה המליצה על הקטנת מענקי האיזון הניתנים לרשויות המקומיות, כאשר מענק האיזון ייקבע על-פי ההבדל בין ההוצאה המינימלית המחושבת לרשות לבין פוטנציאל ההכנסות המחושב שלה. כמו-כן, היא המליצה כי הכנסות הארנונה למגורים יקבעו על בסיס נורמטיבי כך שתעריפי הארנונה יהיו גבוהים יותר ככל שהרמה הסוציו-אקונומית של אוכלוסיית הרשות גבוהה יותר. מסקנותיה הוגשו בספטמבר 2001 ואומצו על-ידי שר הפנים דאז אלי ישי, אולם המסקנות לא יושמו, אף לא בחלקן. כך היה עד שהמשרד עבר לניהולו של אברהם פורז. משנת 2003 החל משרד הפנים ליישם את דו"ח ועדת גדיש. מימוש מלוא ההמלצות ייעשה במהלך של עד שש שנים, כאשר ההפחתה במענקי האיזון תהיה בין 2%-5% מההוצאה המחושבת של כל רשות מקומית בכל שנה, בהתאם להחלטת שר הפנים בדבר יכולת הרשות לעמוד בהפחתה, וזאת מלבד רשויות שבתכנית הבראה (קרן הראל, 2004).

עיקר נטל הארנונה בישראל נופל על המגזר העסקי:

משקלו היחסי של המגזר העסקי בסך תשלומי הארנונה הלך וגדל במשך השנים: בשנת 1978 הארנונה ששילמו העסקים הסתכמה בכ- 25% מסך הגביה. עשור לאחר מכן היוו ההכנסות מגביית הארנונה מעסקים 64%. העלייה הדרמטית שחלה באמצע שנות השמונים בשיעורי הארנונה המוטלת על עסקים, הביאה למהפך בחשיבות ארנונה מעסקים כמקור הכנסה לרשויות המקומיות. בשנים 1980- 1989, גדלה גביית ארנונה ממגורים פי 1.1, בעוד העלייה הריאלית של גביית ארנונה מעסקים גדלה פי 5.9. בשנת 2002 היוותה הארנונה מעסקים 62% מסך הארנונה, כאשר בערים הגדולות היא עברה את ה- 70% (קרן הראל, 2004).

בשנת 2013 היה שיעור גבית הארנונה הכללי כ- 49%, ואילו שיעור גבית הארנונה למגורים כ- 68%. נתונים אלה הינם שיפור לעומת 2012 בה שיעור הארנונה הכללי עמד על 42%. שיעור נמוך זה של הגביה מצביע מצד אחד על מנגנון גביה לא יעיל ומצד שני על מצבם הסוציואקונומי של חלק מתושבי המדינה בצד ניצול חולשת מנגנוני הגביה להתחמק מתשלום. יתכן והפתרון לכך הוא שינוי מוחלט באופן החישוב והגביה של כספי הארנונה או ליתר דיוק מקורות לתקציב הרשויות המקומיות.

2.7 מחקרים קודמים

השפעות סביבתיות כלכליות וחברתיות של מערכות מיסוי שונות

הניסיון של מדינות רבות בעולם מלמד כי ישנה השפעה של מערכת המס על הכלכלה, הפן הסוציואקונומי, והפן הסביבתי. ההשפעה הישירה והמיידית של מערכת המס היא על כלכלתה של המדינה, המיסים הם חלק מהמדיניות הפיסקלית של המדינה, שיכולה להשפיע בצורה מהותית על התוצר במשק, האינפלציה, גודל המגזר הציבורי והמגזר הפרטי, ועוד תחומים. חוקרים רבים חקרו וניתחו את הקשר בין שיטת המיסוי לצמיחה הכלכלית של המדינה, והתוצאות הראו שישנה השפעה שלילית של מיסוי יתר על צמיחת הכלכלה (Macek, 2015).

בכדי לבדוק את השפעותיהם של שיטות המיסוי השונות, נבדוק אילו שיטות מיסוי שונות קיימות במדינות שונות בעולם, ומהם היתרונות והחסרונות של כל שיטה. סוג המיסוי הראשון והבסיסי הוא מיסוי על הכנסה ישירה. במדינות רבות בעולם ממסים הכנסה ישירה של אנשים וגופים עסקיים, כולל תאגידים. ככלל, הרשויות מטילות מס על רווחים נטו מעסק, על רווחים נטו של אדם יחיד, ועל הכנסות אחרות שמתקבלות באופן מחזורי. חישוב מס ההכנסה יכול להיקבע על פי עקרונות חשבונאיים המשמשים בתחום השיפוט של אותה מדינה, אשר עשויים להשתנות או להתחלף בעקרונות דיני מיסים של אותה מדינה. שיעור המס המיסוי משתנה לפי מערכת המיסוי של המדינה, והוא יכול להיות מיסוי פרוגרסיבי, קרי השיעור המס עולה ככל שעולה ההכנסה, או רגרסיבי, קרי שיעור המס יורד כאשר ההכנסה עולה. מערכות מיסוי רבות מאפשרות ליחידים להפחית הוצאות אישיות מסוימות והפחתות אחרות שאינן עסקיות, אם כי ישנה עדיפות של ניכויים עסקיים על פני ניכויים אישיים (Bird, 2009).

למס ההכנסה הישיר ישנם השפעות כלכליות על המדינה, הן ברמת המיקרו, והן ברמת המאקרו. הפחתת מס ההכנסה הישיר עשויה להגדיל את הצמיחה הכלכלית על ידי כך שתגרום לאנשים לעבוד יותר, לחסוך יותר ולהשקיע יותר, מה שכלכלנים מכנים "אפקט התחלפות" (substitution effect). יחד עם זאת, הפחתת המס גם מגדילה את הכנסתו הפנויה של הפרט, מה שאומר שאנשים יכולים לשמור על אותו אורח חיים ולעבוד פחות, לחסוך פחות ולהשקיע פחות, מה שמכונה "אפקט ההכנסה". הפחתות מס הכנסה שנועדו לעודד פעילות כלכלית חדשה, להפחית עיוותים בחלוקת ההון ושאינן גורמות לגירעון, יש להם יותר סיכוי להוביל לצמיחה כלכלית (Hines James, 2013).

מעבר להשפעות הכלכליות שישנן למס על ההכנסה הישירה, למס זה ישנה גם השפעה חברתית וסוציואקונומית על האזרחים במדינה. ההשפעה החברתית המהותית ביותר שישנה למס זה היא בכך שהוא מהווה כלי לחלוקת ההון בין המעמדות השונים בחברה במדינה, ולכן כאשר ישנו רצון לבצע חלוקת הון שוויונית יותר במדינה, ולצמצם את הפערים בין העשירים לעניים, אפשר ליישם מס הכנסה פרוגרסיבי, שעולה ככל שההכנסה של האדם או החברה עולה, בשיטה זו העשירים משלמים יותר מס על הכנסותיהם, והמעמדות הנמוכים יותר נהנים ממס מופחת, וההבדלים האלה עוזרים לצמצם את הפער בין המעמדות. כאשר מדובר במס הכנסה רגרסיבי, אז האפקט הוא הפוך, ככל שעולה הכנסתו של האדם, הוא משלם שיעור נמוך יותר של מס הכנסה, ובמקרה כזה יש פחות שוויון בחלוקת ההון בחברה, והפערים בין העשירים לעניים גדלים. כאשר מדובר במס פרוגרסיבי, המוביליות החברתית בחברה עולה, קרי האדם הרגיל יכול לנוע יותר בקלות בין המעמדות השונים בחברה, יותר קל להגיע מהמעמדות הנמוכים למעמדות הגבוהים יותר. מוביליות חברתית היא היבט חשוב בחברה מתקדמת ושוויונית (Dan, 2015).

עוד שיטת מיסוי פופולרית במדינות רבות בעולם, היא מיסוי הנועד להבטיח ביטחון סוציאלי מינימלי לאזרחים במדינה. מדינות רבות מספקות שירותי פנסיה או שירותי בריאות במימון ציבורי. כדי לממן מערכות אלה המדינה דורשת ממעסיקים ועובדים לשלם תשלומי חובה סוציאליים. תשלומים אלה מחושבים לרוב על ידי כנגזרת של השכר או רווחים מעבודה עצמית. שיעורי המס קבועים בדרך כלל, אך ניתן להטיל שיעור שונה על מעסיקים מאשר על עובדים. מערכות מסוימות מספקות מגבלה עליונה על התשלומים לביטחון סוציאלי. מערכות מיסוי מעטות בעולם קובעות כי את המס יש לשלם רק על שכר מעל לסכום מסוים. ישנן טענות כי מיסים כאלה על שכר למען תשלומי פנסיה עתידיים הם סוג של "חיסכון בכפייה" ולא ממש מס, בעוד שאחרים טוענים כי שיטות מיסוי שנועדות לתשלומי הפנסיה הן חלוקה מחדש של ההון בין הדורות השונים, וגם בין המעמדות השונים בחברה, כאשר המעמדות הנמוכים יותר בחברה נהנים יותר משירותים אלה, הם משלמים שיעורים נמוכים יותר בדרך כלל, ומקבלים את אותם השירותים כמו המעמדות הגבוהים יותר. עיקר ההשפעה של שיטת מיסוי זאת היא השפעה חברתית וסוציואקונומית (Goudswaard, & Caminada, 2016).

שיטת מיסוי נוספת היא מיסוי על רכוש ונכסים. בישראל מס זה נקרא ארנונה (דוח מבקר המדינה, 2014). במדינות שונות בעולם המס הוא היטל בערך נקוב על שווי הנכס, שבעל הנכס נדרש לשלם לממשלה בה הנכס ממוקם. המס יכול להיות משולם לרשויות שונות שנמצאות בתחומי שיפוט שונים. ישנם שלושה סוגים כלליים של רכוש: קרקעות, שיפורים בקרקע- דברים שהם מעשה ידי אדם, למשל, בניינים, ורכוש אישי- מטלטלין. נדל"ן הוא השילוב של קרקע ושיפורים בקרקע. בדרך כלל ההשפעות שישנם למיסוי על רכוש הן השפעות אזוריות, משום שמס זה נגבה בדרך כלל על ידי רשויות מקומיות, והוא נגזר מהשווי של הנכסים שאותם מחזיק הציבור ועליהם מוטל המס. המס על הרכוש הוא מס שמוטל בעיקר על השכבות הגבוהות בחברה, על העשירים, משום שהם אלה שמחזיקים בנכסים מהסוג שמוטל עליהם מס. ולכן הטלת מס זה עוזרת להפחית את הפערים החברתיים במדינה, ולצמצם את אי השוויון בין העשירים לעניים. סוג זה של מיסוי לא פוגע בצמיחתה הכלכלית של המדינה. אף שצריך לקחת מבעל הנכס חלק מהכנסותיו על הנכס, כדי לממן את הוצאות המדינה, לא תיפגע הכלכלה, משום שהכלכלה מבוססת על התוצר במשק והעבודה שמושקעת בייצור תוצר זה, ולכן מיסוי בעלי האדמות והנכסים לא יפגע בתוצר הכללי של המשק. ולכן שיטת מיסוי זו מועדפת מבין שיטות המיסוי השונות בכדי לצמצם את הפערים בין העשירים לעניים (Bahl, & Martinez-Vazquez, 2007).

שיטת מיסוי נוספת וחדשה יחסית היא מיסוי עקיף המוטל על מוצרים ושירותים, בישראל מס זה נקרא מס ערך מוסף, ובעולם הוא נקרא VAT. מס ערך מוסף (מע"מ), המכונה גם מס טובין ושירותים, ממסה עסק יחיד או ממסה מחזור במדינות מסוימות, והוא המקבילה של מס מכר על כל פעולה שיוצרת ערך. סכום המע"מ האחרון משולם על ידי הלקוח הקמעונאי שבסופו של דבר לא יכול להזדכות על תשלום מס זה, בניגוד לעסק או חברה, כך שבסופו של דבר מס זה מתגלגל אל הצרכן הסופי. המע"מ הוא מס רגרסיבי, משום ששיעורו יורד ככל שעולה ההכנסה של היחיד. מס זה מגדיל את אי השוויון בין המעמדות השונים בחברה, ומגדיל את הפערים בין העשירים לעניים (Fathi, & Esmaeilian, 2012).

למס המע"מ ישנה השפעה מהותית על כלכלתה של המדינה. מחקרי העבר מראים ששיעור גבוה של מס זה מוביל לצמצום ההוצאות הקמעונאיות של הציבור, ובעקבות כך ירידה בתמ"ג בטווח הארוך, והכלכלה תאבד משרות. הפחתה בשיעור דומה של הגירעון באמצעות הפחתת ההוצאות הממשלתיות תשפיע פחות על המשק ועלולה להשפיע לטובה על הצמיחה הכלכלית, ולכן פתרון זה הוא עדיף יותר. למע"מ ישנם השפעות על חלוקת ההון בחברה בצורה משמעותיות לאורך דורות, והוא מפחית את ההכנסה הריאלית ואת התעסוקה לעובדים במעמדות הנמוכים ביותר (Fathi, & Esmaeilian, 2012).

ההשפעה של כל שיטות המיסוי על הסביבה היא השפעה דומה, מהבחינה שמדיניות מסוימת של מיסוי שתגרום לעידוד הצמיחה, הגדלת התוצר והתעשייה, תגרום גם כן להגדלת שטחי מסחר ותעשייה, ולזיהום אוויר מוגדל יותר, שכן מחקרים רבים מראים שישנו קשר ישיר בין התוצר של משק מסוים לרמת הזיהום והפגיעה באיכות הסביבה שהוא גורם (Kim, & Stoecker, 2006).

2.8 ארנונה ושטחים פתוחים

מנקודת מבט רחבה, מחקרי העבר מעידים על כך שישנו קשר בין המס הנגבה על ידי המדינה והרשויות המקומיות, לבין איכות הסביבה, מהיבטים שונים, ולא רק מנקודת מבט של שטחים פתוחים. המיסים הכלליים והעירוניים משפיעים באופן ישיר על הפעילות הכלכלית במשק, ובמיוחד על בתי עסק קטנים שחשופים יותר לתנודות השוק. שיטת מיסוי מכבידה עלולה לגרום ללחץ כלכלי שיגרום להזנחה של הסביבה הטבעית העירונית, ולהתעלם מנזקים עתידיים (Lin, Francis, 2004 ).

במצב ההפוך, כאשר המיסים המדינתיים והעירוניים הם מקלים, יכולה להיווצר פעילות כלכלית ענפה, והיא תעודד את בעלי העסקים לנצל את משאבי הטבע שבסביבה שלהם על מנת להפיק רווחים כלכליים. ניצול מוגבר זה של משאבי הטבע עלול לגרום לנזקים לסביבה, ולכן במקרים כאלה ישנה אפשרות של הטלת מס נוסף שנועד להגן על הסביבה, והוא נקרא מס סביבתי. מס סביבתי המתוכנן היטב ומותאם לפגיעה האפשרית באיכות הסביבה, מעלה את מחירי הסחורות והפעילות הכלכלית, ומשקף את עלות הפגיעה הסביבתית שהפעילות הכלכלית גורמת. עלות הפגיעה הכלכלית בזולת היא משנית, והיא עוזרת לשמור על האינטרסים ארוכי הטווח של הציבור. מס זה מבטיח כי הצרכנים והחברות לוקחים בחשבון את עלויות הפגיעה הסביבתית (Johansson, et al. 2008).

מרבית הגישות הרגולטוריות לגבי שיטות המיסוי כוללות שיקולים של עלות תועלת כיצד להפחית את הפגיעה בסביבה. ולכן יכולים להישקל גם סובסידיות ותמריצים למוצרים או פעילות כלכלית שעדיפים על אחרים מבחינת הפגיעה באיכות הסביבה. שתי הגישות של מיסוי וסובסידיות הם כלים בידי הממשלה והרשויות המקומיות כדי לעצב את הסביבה שבה פועל המשק. כלים אלה דורשים מידע משמעותי על תנאים וטכנולוגיות שמשתנים ללא הרף, ויש בהם סיכון משמעותי לבצע בחירות שגויות ובלתי הפיכות (Murray, Keeler, & Thurman, 2005).

הפעילות הרגולטורית של הרשויות המקומיות והממשלה המרכזית בישראל, כוללת גם שיקולים ארוכי טווח המשפיעים על הסביבה, כמו למשל שמירה על שטחים פתוחים ואי הפיכתם לאזורי מסחר או בנייה. מדיניות התכנון של הקרקעות בישראל, וביניהם השמירה על קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים, מעוגנת בחוק תכנון ובנייה. בנוסף לכך, חוק תכנון ובנייה מסמיך את הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית לאשר כל תכנית בנייה של גופים אחרים, או למנוע תוכניות כאלה (שלאין, 1999).

במהלך שנות התשעים, עם העלייה המשמעותית בכמות האוכלוסין בעקבות העלייה מברית המועצות, התגברו הביקושים לשטחי מסחר ומגורים. בעקבות כך החליטה הממשלה שקרקע חקלאית היא עתודה לבנייה למגורים ולתעסוקה, והביקוש לקרקע חקלאית ושטחים פתוחים עלה באופן משמעותי. עם הצטמצמות הקרקעות החקלאיות, עלה ערכה של קרקע זו כמשאב טבע סביבתי. פעילות הבנייה לשטחי מסחר ומגורים הן פעולות בלתי הפיכות, והם העמידו בסכנה את המרחבים הפתוחים, במיוחד באזורים עירוניים צפופים, כמו למשל במרכז הארץ. חשיבות שימורה של הקרקע החקלאית עלתה, בעיקר משום שהיא מהווה דרך מרכזית לשמירה על מרחבים פתוחים במרכזים עירוניים צפופים, וכן התפיסה הישנה שלפיה יש לשמר קרקע חקלאית למען ייצור חקלאי, השתנתה לתפיסה שלפיה הקרקע החקלאית היא הדרך לשמור על השטחים הפתוחים (שלאין, 1999).

מחקרו של נחום בן אליא (2015) מצביע על התייחסות הקושרת את האיום על שטחים פתוחים וסוגיית המימון המוניציפלי. הארנונה היא מקור הכנסה רציף המספק תזרים כספי חיוני לפעילותה השוטפת של הרשות המקומית. מכיוון שהמרכיב העיקרי בסך כל הארנונה הנגבית הוא היקף השטח הבנוי, הרי מדיניות מקומית של הגדלת הכנסות, הן כשאיפה והן כצורך קיומי, מתכנסת בהכרח במדיניות פיתוח פיסי מכוון. כל הגדלה של שטח בנוי משמעה הגדלה ישירה של הכנסות הרשות.

הארנונה היא מקור ההכנסה העיקרי של הרשויות המקומיות בישראל ולכן הן מנסות להגדילה בצורה המקסימאלית האפשרית על ידי עידוד בניה חדשה על חשבון שטחים פתוחים (חקלאיים, שדות בור וכדומה) ובעיקר בניה של יעודים בעלי תעריף גבוה כמסחר ותעסוקה (קמחי, 2011). פיתוח מהיר זה מצמצם בצורה ניכרת את השטחים הפתוחים ובכל האלמנטים של איכות הסביבה הקשורים בהם.

חסרון השיטה העיקרי ובעיקר מצד תושבי הרשויות, הוא בחוסר קשר כלשהו בין השירותים שניתנים להם ובפעולות שיכולות לשפר את הסביבה ובין המס שהם משלמים (קמחי, 2011). משום שאין קשר בין הארנונה ואיכות הסביבה, אפילו לא קשר עקיף (לדוגמה קשר בין שטחים פתוחים ושווי נדל"ן ובין תעריפי הארנונה), לרשות המקומית אין כל תמריץ מבחינת חיובי הארנונה לשפר את נושאי איכות הסביבה ולהיפך (לפי הפסקה הקודמת), אפילו כדאי לה לפגוע בהם (שטחים פתוחים) על מנת להרחיב את תשלומי הארנונה. חוסר הקשר הנ"ל גורם לאדישות מצד הרשות לגבי נושאי איכות הסביבה והשטחים הפתוחים בהיבט הכלכלי.

לסיכום, מחקרי הארנונה חקרו עד כה בעיקר את ההיבטים הכלכליים של הרשויות המקומיות. שיטות חישוב הארנונה REF, יעילות המס בראיית הרשות המקומית ובראיה לאומית, השוואה לשיטות חישוב וגביה בעולם של המס העירוני ובהשוואה בין סוגי רשויות מקומיות בהיבט הסוציו אקונומי ומקורות ההכנסה של הרשויות. לא נערך מחקר הבודק את הקשר בין איכות הסביבה ובעיקר השטחים הפתוחים, ובין המס העירוני בישראל.

3. שיטות המחקר

3.1 מטרת המחקר

מטרת המחקר היא לבדוק את השפעתה של שיטת מיסוי ארנונה על איכות הסביבה ומאפיינים סוציו-כלכליים של רשויות מקומיות בישראל. המחקר יבדוק את השפעות הארנונה בארץ במצב הקיים, על הרשות המקומית, איכות הסביבה (בעיקר שטחים פתוחים), איכות הנכסים ושווים ושביעות הרצון של התושבים ומצבם הסוציו-אקונומי. המחקר ישווה בין המצב הנוכחי בארץ והמצב במקומות שונים בעולם, יבדוק נתונים השוואתיים של תשלומי ארנונה ותעריפיה בשיטות השונות, ושינויים באיכות הסביבה והשטחים הפתוחים כתוצאה ממוטיבציה של השלטון להרחיב את מקורות מסי הארנונה והשפעה על שווי נכסים בהתאם לשיטת החישוב. כן יבדקו תהליכי פיתוח וגידול היישובים ושימושי הקרקע השונים והשפעתם על תשלומי הארנונה ואיכות הסביבה ויכיל מסקנות לגבי השיטה האופטימאלית בהתחשב בכל הגורמים המעורבים (הרשות המקומית, התושבים ובעלי הנכסים והמדינה) ויציע מודל חדש לחישוב וגבית ארנונה שיהיה יעיל וצודק מהקיים.

3.2 מודל מחקרי

מודל המחקר מציג את הנושאים הקשורים למס העירוני, הקשרים ביניהם ואת מסלול הקשרים במס עירוני מסוג ארנונה או מס חלופי מסוג valorem המחושב לפי שווי הנכס. סימני השאלה מצביעים על שאלות המחקר ובדיקת הקשר בין הגורמים במודל שעשויים לסייע לנו להציע מודל חדש של מיסוי שיענה על צרכי הרשות המקומית מצד אחד, ויסייע לשפר את המוטיבציה לטפל בנושאי איכות הסביבה במרחב הרשות וישפר את איכות חיי התושבים.

תרשים 1 – מודל מחקר שיטות המס העירוני

הקווים המקווקווים מציינים קשרים שיבדקו במסגרת המחקר, כגון הקשר בין שטחים פתוחים וחקלאים ובין ההכנסות של הרשות המקומית, הקשר בין שיטת המיסוי הנוכחית (ארנונה) ותעריפיה, ושטחים פתוחים ומפגעים אזוריים וקשר בין נושאי איכות הסביבה וההכנסות של הרשות המקומית. לקשרים הללו יש חשיבות בהבנת הגורמים שמשפיעים על נושאי איכות הסביבה וגורמים שעשויים להשפיע על השפעות הגומלין שבין הרשות המקומית ונושאי איכות הסביבה, לצורך שיפורם.

קשרי מסלול הארנונה מציגים לנו את הקשר הרופף והלא ישיר בין נושאי איכות הסביבה ובין שיטת חישוב הארנונה והכנסות הרשות המקומית וכל הנובע מכך.

קשרי מסלול ה VALORM (חישוב מס עירוני לפי שווי) מציגים מסלול יותר ברור של קשרים בין נושאי איכות הסביבה והכנסות הרשות המקומית.

3.3 שאלות המחקר

על מנת להשיג את מטרות המחקר, המחקר יתמקד בשאלות הבאות:

1. האם יש קשר בין כמות השטחים הפתוחים ברשות המקומית (ושינוייהם לאורך הזמן) ובין תשלומי הארנונה ממקורות שונים?

2. האם קיים קשר בין תעריפי הארנונה לבין שווי הנכסים והמצב הסוציו-אקונומי של התושבים?

3. האם קיים קשר בין תעריפי הארנונה ובין כמות השטחים הירוקים (פארקים) באותם אזורים?

4. האם שיטת חישוב וגביית הארנונה בישראל יעילה וצודקת, ואם לא, האם ניתן לבנות מודל לחישוב וגבית ארנונה שיהיה יעיל וצודק מהקיים ובעיקר בהיבטי איכות הסביבה ושביעות רצון התושבים?

3.4 השערות המחקר

השערת מחקר 1:

על-פי קמחי (2011), תשלומי הארנונה מסוגי נכסים כמסחר, תעסוקה ותעשיה הינם רווחיים מאד וגורמים לרשויות לפעול לפיתוח אזורים כאלו, על חשבון שטחים פתוחים לסוגיהם. מחקרו של נחום בן אליא (2015) מצביע על התייחסות הקושרת את האיום על שטחים פתוחים וסוגיית המימון המוניציפלי. הארנונה היא מקור הכנסה רציף המספק תזרים כספי חיוני לפעילותה השוטפת של הרשות המקומית. מכיוון שהמרכיב העיקרי בסך כל הארנונה הנגבית הוא היקף השטח הבנוי, הרי מדיניות מקומית של הגדלת הכנסות – הן כשאיפה והן כצורך קיומי – מתכנסת בהכרח במדיניות פיתוח פיסי מכוון. כל הגדלה של שטח בנוי משמעה הגדלה ישירה של הכנסות הרשות.

מבחינת כלכלית, לסוגי פיתוח שונים יש משמעויות כספיות שונות ומכאן העדפתן של הרשויות המקומיות לעודד שימושים מניבים (ארנונה לעסקים, על סוגיהם) והגדלת זכויות פיתוח בהתאמה. הרגישות הכלכלית לרכיב הארנונה כחלק מהעלות התפעולית של עסקים גורמת להתחשב בה בהקשר של בחירת מיקום. התחרות הבין-רשותית למשיכת עסקים והרצון להקטין בהוצאות ארנונה מעודדים תנועה מרחבית של עסקים (פרבור עסקי מפוזר), המגבירה סיכונים לפגיעה בשטחים פתוחים. לאור כך, ניתן לשער שיימצא קשר שלילי בין כמות השטחים הפתוחים (שאינם פארקים) ובין תשלומי הארנונה ממקורות שונים (H1).

השערת מחקר 2:

על פי מחקרה של קרן הראל (2004), נוצר מצב בו רשויות אמידות גובות תעריפי ארנונה למ"ר הנמוכים מאלו שנגבים ברשויות ממעמד חברתי-כלכלי נמוך. הבעיה נוצרת כאשר אותן רשויות אמידות מקבלות מענקי איזון גבוהים מהממשלה לכיסוי גרעונותיהן ובאותה עת, לרשויות אלו אזורי תעשיה ומסחר גדולים המכניסים תשלומי ארנונה נכבדים. העובדה שרשות מבוססת גובה תעריפים הנמוכים בעשרות אחוזים מאלו שגובות הרשויות החלשות, ובמקביל מקבלת תמיכה על-חשבונם של משלמי המיסים הינה תמוהה. לאור כך, למעשה אין קשר בין שווי הנכסים ותשלומי הארנונה (בישראל) ולכן אין לרשויות המקומיות תמריץ לפעול למען גורמים הקשורים לשווי הנכסים. (ברזילי, 2007). לאור כך, ניתן לשער שלא יימצא קשר מובהק בין תעריפי הארנונה לבין שווי הנכסים והמצב הסוציו-אקונומי של התושבים (H2).

השערת מחקר 3:

מחקרים בנושא הקשר בין שווי נדל"ן לשטחים הפתוחים בארה"ב, הצביעו על כמות שטח הפארקים במרחק מסוים מנכס, כמשתנה המשפיע ביותר על מחירו (בהיבט השטחים הפתוחים) (Cheshire and Sheppard, 1995; Irwin and Bockstael, 2001; Irwin, 2002; Geoghegan, 2002) .

יתכן ומציאת קשר בין איכות הסביבה לבין שווי הנכסים יאפשר ליצור תמריץ כזה, אך למעשה אין קשר בין שווי הנכסים ותשלומי הארנונה (בישראל) ולכן אין לרשויות המקומיות תמריץ לפעול למען גורמים הקשורים לשווי הנכסים. (ברזילי,2007). אם חישוב הארנונה היה על פי שווי הנכסים, הרי היה ניתן לזהות קשר בין תעריפי הארנונה ובין השטחים הירוקים (פארקים), לאור כך, ניתן לשער שלא יימצא קשר מובהק בין תעריפי הארנונה ובין השטחים הירוקים (פארקים) באותם אזורים (H3).

השערת מחקר 4:

נוכח מגמות אלה, הגידול הדמוגרפי והצמיחה הכלכלית המגבירים את הביקוש לקרקע לפיתוח, סוגיית השמירה על שטחים פתוחים אינה יכולה להיות משוחררת מהתייחסות כלכלית. בשל כך, הנחה נורמטיבית של מחקר זה היא שהשמירה על השטחים הפתוחים אינה יכולה להתבסס באופן בלעדי על אמצעים תכנוניים ומנהליים (קרן הראל, 2004).

שיטת הארנונה הנהוגה כיום בישראל מאפשרת לרשויות המקומיות לגבות ארנונה המבוססת על גודל השטח הבנוי (או מנוצל בצורה ייחודית, כגון אחסנה פתוחה), ועל מאפיין אזורי (שכונה/רחוב/אזור) שבו מחיר קבוע למ"ר לפי ייעודו. בשיטה זו אין לרשות שום תמריץ לשפר את מצב ושווי הנכסים. (ברזילי, 2007).

מחקרים אלו ורבים אחרים מבקרים את השיטה הקיימת לחישוב הארנונה, אולם לאחר ניתוח המרכיבים המשפיעים על איכות הסביבה ומאפיינים סוציו-אקונומים, ניתן לשער שאפשר לבנות מודל לחישוב וגבית ארנונה בישראל שיהיה יותר יעיל לרשויות המקומיות ומותאם יותר למצב הסוציו-אקונומי של התושבים ושישפיע על המוטיבציה לשיפור איכות הסביבה על ידי הרשויות המוניציפליות.

3.5 מאגר הנתונים:

המחקר יתבסס על 6 קבוצות נתונים:

א. נתוני מספר שנים (טווח 2010-2018) של הארנונה של הרשויות המקומיות לסוגיהם (מגורים, מסחר ותעשיה) ונתוני השטחים הפתוחים למיניהם (פארקים, שדות בר, חורש וכדומה).

ב. הכנסות מארנונה (טווח 2010-2018) ברשויות המקומיות על-פי שימושי קרקע שונים וגודלם.

ג. נתוני השטחים הפתוחים (פארקים) באזורי הארנונה השונים (טווח 2010-2018).

ד. נתונים על מפעלים/מתקנים הגורמים לזיהום באזורים מסוימים והשפעתם על שווי הנדל"ן באזורים אלו, תשלומי הארנונה, תעריפים אזוריים ואיכות חיי התושבים (טווח 2010-2018).

ה. נתונים של תעריפים אזוריים בערים שונות (מדגם של ערים) על פי טבלאות עירוניות של אזורים, ארנונה ותעריפים בכל אזור (על פי סוג נכס, גודלו וכו') על פי פקודת הארנונה בערים הללו. את הנתונים הללו יש לאגד במאגר נתונים משותף על פי מציאת מכנים משותפים ומקדמי התאמה, עקב חוסר התאימות בהם בין הערים השונות.

ו. נתוני עסקאות נדל"ן של מבני מגורים מאתר רשות המיסים לתיעוד עסקאות נדל"ן. הנתונים יאורגנו על פי יישוב ואזור וישמרו בהם הנתונים הבאים: סוג נכס, גודל, מספר חדרים, גוש, חלקה, תאריך עסקה, סכום עסקה ואזור.

הנתונים יאורגנו במסדי נתונים על פי הקשרים בין המשתנים שאותם נרצה לחקור, לדוגמא, משתנה בלתי תלוי של כמות השטחים הפתוחים (שאינם פארקים) ברשות, לעומת משתנים תלויים של הארנונה למגורים, הארנונה למסחר וליעודים נוספים.

מסד נוסף יאגד את נתוני זיהום האוויר/מים (כמשתנה בלתי תלוי) לעומת משתני שווי הנכסים והארנונה (משתנים תלויים) באותם אזורים.

כמו כן יבנו מסדי נתונים שיכילו את משתני כמות הפארקים באזור (משתנה בלתי תלוי) לעומת המשתנים התלויים של תעריפי הנכסים באזור ותשלומי הארנונה באזור.

טבלה 8 – רשימת מקורות מידע ומשתנים (חלקי)

מקור הנתונים	שם המשתנה	י"מ	טווח
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה טבלאות סיכום שנתיות ליישוב	שם/קוד הישוב	אלפאביתי
סה"כ ארנונה למגורים	אלפי ₪	שנתי
סה"כ ארנונה לחקלאות	אלפי ₪	שנתי
סה"כ ארנונה לא למגורים	אלפי ₪	שנתי
סה"כ ארנונה למסחר ותעסוקה	אלפי ₪	שנתי
סה"כ ארנונה	אלפי ₪	שנתי
שטחי חורש ושדות בר	אלפי מ"ר	שנתי
שטחי פארקים	אלפי מ"ר	שנתי
שטח ארנונה למגורים	אלפי מ"ר	שנתי
שטח ארנונה חקלאי	אלפי מ"ר	שנתי
טבלת איזורי ארנונה ליישוב	שם/קוד הישוב
מספר/שם אזור
קוד תעריף אזורי	מספר
טבלת תעריפי ארנונה ליישוב	שם/קוד הישוב
קוד תעריף אזורי	מספר
סוג נכס	אלפאבתי
קוד נכס	מספר
תעריף	ש"ח למ"ר	שנתי
	יישוב
	אזור
בסיס נתוני עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים	סוג נכס
	גודל	מ"ר
	מחיר עסקה	ש"ח

3.6 שלבי המחקר

3.6.1 חלק א: הקשר בין תשלומי הארנונה ובין השטחים הפתוחים בישובים שונים בארץ

חקר המצב הקיים בישראל של חישוב וגבית הארנונה והסקת מסקנות על הקשר בין תשלומי הארנונה ובין שימושי הקרקע השונים ושטחים פתוחים, הכולל:

• איסוף מידע על שימושי הקרקע ושטחים פתוחים ועל תשלומי ארנונה ברשויות שונות בשנים שונות (טבלאות סיכומי ארנונה ושטחים פתוחים למיניהם), לבדיקת תהליכי פיתוח וגידול היישובים ושימושי הקרקע השונים, והשפעתם על תשלומי הארנונה ואיכות הסביבה. הקלדת נתונים וארגון מסד נתונים לניתוח. משך- כשלושה חודשים.

• ניתוח התוצאות בעזרת SPSS ומציאת משתנים בלתי תלויים המשפיעים על השטחים הפתוחים למיניהם ועל תקבולי הארנונה. משך- כשלושה חודשים.

• כתיבת העבודה והמסקנות לפרק זה. משך- כשלושה חודשים.

3.6.2 חלק ב: הקשר בין תעריפי הארנונה האזוריים ובין שווי הנכסים באזורים הללו

בדיקת קשר בין תעריפי הארנונה לבין שווי הנכסים והמצב הסוציו-אקונומי של התושבים, הכולל:

• איסוף מידע על תעריפי הארנונה באזורים שונים במדגם של רשויות מקומיות (כל עיר בנפרד וכולם ביחד). משך -כשלושה חודשים.

• איסוף מידע על שווי נכסים באזורי הארנונה, לפי מאפייניהם השונים על פי נתוני עסקאות, על פי רישומי רשות המיסים והתאמתם, והמצב הסוציו-אקונומי של התושבים. משך- כשלושה חודשים.

• ניתוח המידע בעזרת כלים סטטיסטיים ומערכות מידע גאוגרפיות לבדיקת הקשר בין התעריפים ושווי הנכסים באזורי הארנונה השונים. משך- כשלושה חודשים.

3.6.3 חלק ג: הקשר בין תעריפי הארנונה האזורים ובין השטחים הירוקים באזורים הללו

בדיקת הקשר בין תעריפי הארנונה ובין השטחים הירוקים (פארקים) באותם אזורים:

• איסוף מידע על השטחים הפתוחים (בעיקר פארקים) באזורי הארנונה השונים. הקלדת נתונים וארגון מסד נתונים לניתוח. משך- כשלושה חודשים.

• ניתוח המידע שנאסף (כולל תעריפי הארנונה באזורים שונים) בעזרת SPSS ותוכנות לניתוח מידע גאוגרפי, ומציאת משתנים בלתי תלויים המשפיעים על השטחים הפתוחים למיניהם ועל תקבולי הארנונה. משך- כשלושה חודשים.

3.6.4 חלק ד: מודל יעיל לחישוב ארנונה

בדיקת האפשרות לבנות מודל לחישוב וגבית ארנונה בישראל שיהיה יותר יעיל לרשויות המקומיות ומותאם יותר למצב הסוציו-אקונומי של התושבים ושישפיע על המוטיבציה לשיפור איכות הסביבה על ידי הרשויות המוניציפליות.

• מחקר איכותני לבדיקת דעותיהם של הצדדים השונים הקשורים לארנונה (תושבים, בעלי תפקידים ברשויות המקומיות וברשויות איכות הסביבה, שמאי מקרקעין וגורמים נוספים). משך- כחצי שנה.

• ניתוח הממצאים השונים ואיסוף נתונים משלימים ובנית מודל חדש שישפר מצד אחד את תקבולי הארנונה שמגיעים לרשויות המקומיות ומצד שני יגרום לשיפור ברווחת חיי התושבים הן מבחינת איכות הסביבה והן מבחינה סוציאלית, תוך התחשבות בתוצאות המחקר האיכותני. כתיבת העבודה ומסקנותיה. משך – כחצי שנה.

3.7 לוחות גנט למחקר

תרשים 2 – לוח גנט למחקר כולו

רשימת מקורות

אגמון, ת. (2017). תיאור וניתוח תקציבי הרשויות המקומיות. ירושלים: מרכז המחקר והמידע בכנסת.

בן-אליא, נ. (2015). מדיניות מיסוי ושמירת השטחים הפתוחים בישראל. תל אביב: מכון דש"א.

בן דוד, א. ואבני, נ. (2013), איומים בתחום התכנון והבנייה בשמירה על השטחים הפתוחים בישראל. תל אביב: החברה להגנת הטבע.

ברזילי, ב. (2007). גישות למדידת חיובי ארנונה – שטח מול שווי, מקרקעין, ו/1.

דוח מבקר המדינה, (2014). ארנונה ברשויות המקומיות – הטלה, הנחות והסדרת הגבייה. דוחות על הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2014.

דיין, י. (2004). מדיניות מיסוי עירוני והארנונה הכללית. ירושלים: הפקולטה למשפטים האוניברסיטה העברית בירושלים.

הראל, ק. (2004). בלאגן ושמו ארנונה: התמקדות במיסוי המוניציפאלי בישראל. ירושלים: עמותת קורת- מכון מילקן.

טל, א. (2007). גביית ארנונה – סקירה משווה. ירושלים: הכנסת, מרכז המחקר והמידע.

כהן, ע., פוצ'טר, ע. וביתן, א. (2002). ביוקלימטולוגיה של פארקים עירוניים בתל-אביב. תל אביב: החוג לגיאוגרפיה וסביבת האדם- אוניברסיטת ת"א.

לביא, ד. ובניאד, ג. (2013). ניתוח עלות-תועלת: פארק נחל באר שבע. הרשת הגאוגרפית כרך 6 (2), עמודים 19-31. זמין בכתובת: http://www.geo-network.bgu.ac.il/files/6-2/Lavee-Baniad.pdf.

מכון ירושלים לחקר ישראל, (2011), פארקים ואזורי נופש מטרופוליטניים בישראל. ירושלים: פרסומי מכון ירושלים לחקר ישראל.

פלישמן, ל. ואודיש, י. (2004). גורמי השפעה ושיטות הערכת שטחים פתוחים ציבוריים. ירושלים: משרד המשפטים – אגף שומת מקרקעין-מחלקת המחקר.

פליישמן, ל., גובמן, י. וטור סיני, א. (2011). שווי דירות מגורים כאינדיקטור לרמה חברתית-כלכלית, הרבעון לכלכלה, 58, עמודים 199-232.

פליישמן, ל. וגובמן, י. (2013). אמידת שווי דירות מגורים במגזר יהודי עירוני. ירושלים: הוצאת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

קצ'לניק, ד., בר נתן, ד., גן עד, רימון., שאול, מ. ופלד, ד. (2014). שיטת חישוב הארנונה – בחינה והמלצות. תל אביב: עומק-עיצוב מדיניות וחקיקה.

קצ'לניק, ד., בר נתן, ד., גן עד, רימון., שאול, מ. ופלד, ד. (2015). בחינת חישוב הארנונה- בחינה והמלצות. . תל אביב: עומק-עיצוב מדיניות וחקיקה.

רומנו, ג.ח. (2016), ניתוח הפערים בין הרשויות המקומיות בישראל. ירושלים: משרד הפנים.

רוסטוביץ, ה. (1992). ארנונה עירונית. תל אביב: הוצאת אוריאן והמכון לחקר המיסוי המוניציפאלי.

רוסטוביץ, ה., גלעד, פ., וקנין, מ. ולב, נ. (2001), ארנונה עירונית – חלק א'. מהדורה חמישית. תל אביב: הוצאת אוריאן והמכון לחקר המיסוי המוניציפאלי.

רוסטוביץ, ה., גלעד, פ., וקנין, מ. ולב, נ. (2007), ארנונה עירונית – חלק ב'. תל אביב: הוצאת אוריאן והמכון לחקר המיסוי המוניציפאלי.

שורק, מ. ופבלוצקי, א. (2016). דוח מצב הטבע 2016. תל אביב: האקדמיה הישראלית למדעים.

שלאין, א' (1999). ‫ השמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים בעקבות תיקון 43 לחוק התכנון והבנייה. בתוך:‫ קרקע, 46, עמ' 75-88.

Agarwal, S. (2007) The impact of homeowners' housing wealth misestimation on consumption and saving decisions, J. of Real Estate Economics, 35: 135–154.

Alm, J., Buschman, R.D. and Sjoquist, D. L. (2011). Rethinking local government reliance on the property tax. Regional Science and Urban Economics, 41(4): 320-331.

Anderson, S. T. and West, S. E. (2006). Open space, residential property values, and spatial context. Department of Economics. Regional Science and Urban Economics, 36(6): 773-789.

Australian Bureau of Statistics. (2016). Residential Property Price Indexes: Eight Capital Cities, Canberra: Australian Bureau of Statistics.

Bahl, R. & Martinez-Vazquez, J. (2007). The property tax in developing countries: Current practice and prospects.

Bengston, D.N., Fletcher, J.O. and Nelson, K.C. (2003). Public policies for managing urban growth and protecting openN space: policy instruments and lessons learned in the United States. Landscape and Urban Planning 69(2-3): 271–286.

Bird, R. (2009). Tax System Change and the Impact of Tax Research. The Elgar Guide to Tax Systems. 10.2139/ssrn.1500018.

Bird, R.M. and Slack, E. (2002). Land and property taxation in 25 countries: a comparative review. CESifo DICE Report, 3(3): 34-42.

Bolitzer, B. and Netusil, N. R. (2000). The impact of open spaces on property values in Portland. Oregon. Journal of Environmental Management, 59: 185-19.

Bourassa, S. C. (1990). Land value taxation and housing development: Effects of the property tax reform in three types of cities. American Journal of Economics and Sociology, 49: 101–111.

Cheshire, P.C. and Sheppard, S.C. (1995). On the price of land and the value of amenities. Economica, 62 (127): 247–267.

Cheshire, P.C. and Sheppard, S.C. (1998). Estimating the demand for housing, land, and neighbourhood characteristics. Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 60 (3): 357–382.

Cheshire, P.C. and Sheppard, S.C. (2002). The welfare economics of land use planning. Journal of Urban Economics, 52 (2): 242–269.

Connolly, K. and Bell, M. (2011). Strengthening the Local Property Tax: The Need for a Property Tax Expenditure Budget. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy.

Coutts, C., Horner, M. & Chapin, T. (2010). Using geographical information system to model the effects of green space accessibility on mortality in Florida? Geocarto International, 25(6): 471–484.

Cutler, D.M., Elmendorf, D.W. and Zeckhauser, R. (1999). b. Restraining the Leviathan: Property Tax Limitations in Massachusetts. Journal of Public Economics, 71: 313–334.

Dan, M. (2015). Taxation: Effects and Influences. Procedia Economics and Finance. 32. 1622-1627. 10.1016/S2212-5671(15)01488-4.

Department for Communities and Local Government. (2011). Local Government Resource Review: Proposals for Business Rates Retention Consultation – Government Response. London: DCLG.

Department for Communities and Local Government. (2013). Business rates retention and the local government finance settlement. London: DCLG.

Diez Roux, A. V., Evenson, K. R., McGinn, A. P., Brown, D. G., Moore, L., Brines, S., and Jcobs, D.R. (2007). Availability of recreational resources and physical activity in adults. American Journal of Public Health, 97: 493–499.

Duncan, D., Nadella, V., Clark, A., Giroux, S. and Graham, J. (2016) Searching for a Tolerable Tax: Public Attitudes Toward Roadway Financing Alternatives,” Public Finance Review, 45(5): 678-700.

Dwenger, N., Kleven, H.,Rasul, I. and Rincke, J. (2016). Extrinsic and Intrinsic Motivations for Tax Compliance: Evidence from a Field Experiment in Germany. American Economic Journal: Economic Policy 8 (3): 203-232.

Dwyer, J. F., McPherson, E. G., Schroeder, H. W., Rowntree, R. W. (1992). Assessing benefits and costs of the urban forest. Journal of Arboriculture, 18: 227–234.

England, R. W. (2003). State and local impacts of a revenue-neutral shift from a uniform property to a land value tax:Results of a Simulation study. Land Economics, 79 (1): 38–43.

ernst and young. (2017). Tax 2017 Geneva. Ernst & Young Ltd.

Fathi, B. & Esmaeilian, M. (2012). Evaluation of Value Added Tax (VAT) and Tax Evasion. Current Research Journal of Economic Theory. 4.

Fisher, R. (2016). State and Local Public Finance. New York: Routledge.

Fuller, R. A., Irvine, K. N., Devine-Wright, P., Warren, P. H. and Gaston, K. J. (2007). Psychological benefits of green space increase with biodiversity. Biology Letters, 3: 390–394.

Geoghegan, J., Wainger, L.A. and Bockstael, N.E. (1997). Spatial landscape indices in a hedonic framework: an Ecological Economics analysis using GIS. Ecological Economics, 23(3): 251–264.

Geoghegan, J., Lynch, L. and Bucholtz, S. (2003). Capitalization of open space into housing values and the residential property tax revenue impacts of agricultural easement programs. Agricultural and Resource Economics Review, 32: 33–45.

Giertz, J. F. (2006). The Property Tax Bound. National Tax Journal. 59 (3): 695–705.

Gonzalez-Navarro, M. and Quintana-Domeque, C. (2009). The reliability of self-reported home values in a developing country context. Journal of Housing Economics, 18: 311–324.

Gordon-Larsen, P., McMurray, R. G. and Popkin, B. M. (2000). Determinants of adolescent physical activity and inactivity patterns. Pediatrics, 105: 83–90.

Goudswaard, K. & Caminada, K. (2016). Social security contributions: Economic and public finance considerations. International Social Security Review. 68. 25-45. 10.1111/issr.12086.

Hallsworth, M., List, J. A., Metcalfe, R. D. and Vlaev, I. (2017). The Behavioralist as Tax Collector: Using Natural Field Experiments to Enhance Tax Compliance. Journal of Public Economics, 148: 14-31.

Hamilton, Bruce W. (1983). Local Provision of Public Services The Tiebout Model after Twenty-five Years. New York: Academic Press.

Harnik, P. (2000). Inside city parks. Washington, D. C.: Trust for Public Land and the Urban Land Institute.

Herrick, C. (1939). The effects of parks upon land real estate values. The Planning Journal, 5: 89–94.

Hicks, M. and Dagney F. (2016). The Fiscal Impact of Local Property Tax Abatement in Indiana. Journal of Public and Nonprofit Affairs 2(2): 161–173.

Hines James, R. (2013). "Income and Substitution Effects of Estate Taxation." Am. Econ. Rev. 103, no. 3: 484-8.

Irwin, E.G. and Bockstael, N.E. (2001). The problem of identifying land use spillovers: measuring the effects of open space on residential property values. American Journal of Agricultural Economics. 83 (3): 698–704.

Jeanty, P. W., Partridge, M. and Irwin, E. (2010). Estimation of a spatial simultaneous equation model of population migration and housing price dynamics. Regional Science and Urban Economics, 40(5): 343-352.

Jennifer R. Wolcha, J. R., Byrne, J. and Newell, J. P. (2014). Urban green space, public health, and environmental justice: The challenge of making cities ‘just green enough’. Landscape and Urban Planning, 125: 234–244.

Jim, C., Chen, W. Y. (2006). Impacts of urban environmental elements on residential housing prices in Guangzhou (China). Landscape and Urban Planning, 78: 422–434.

Johansson, A., Heady, C., Arnold, J., Brys, B. & Vartia, L. (2008). Taxation and Economic Growth. OECD, Economics Department, OECD Economics Department Working Papers. 10.1787/241216205486.

Keen, Michael, Slemrod, Joel (2017). Optimal tax administration. IMF Working Paper 17/8.

Kim, C. & Stoecker, A. (2006). Economic Effects of Environmental Taxation on Chemical Fertilizers. International Association of Agricultural Economists, Annual Meeting, August 12-18.

Kotchen, M.J. and Powers, S.M. (2006). Explaining the appearance and success of voter referenda for open-space conservation. Journal of Environmental Economics and Management, 52: 373–390.

Lin, E. & Francis, P. (2004). Industrial analysis of environmental taxes. Economic Trends, 609: 54-60.

Lindsey, G., Man, J., Payton, S. and Dickson, K. (2004). Property values, recreation values and urban greenways. Journal of Parks and Recreation Administration, 22: 69–90.

Luley, C. J. (1998). The greening of urban air. Forum for Applied Research and Public Policy, 13: 33–35.

Luttik, J. (2000). The value of trees, water and open space as reflected by house prices in the Netherlands. Landscape and Urban Planning, 48: 161–167.

Macek, R. (2015). The Impact of Taxation on Economic Growth: Case Study of OECD Countries. Review of Economic Perspectives. 14. 10.1515/revecp-2015-0002.

Mikesell, J.L. and Mullins, D. (2008). The Effects of Property Tax Systems on Household Property Tax Burdens. State Tax Notes 47 (7): 533–545.

Mills, E. S. (1998). The economic consequence of a land tax. In D. Netzer (Ed.), Land value taxation: 31–48.

Morancho, A. B. (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and Urban Planning, 66: 35–41.

Muldoon-Smith, K., Greenhalgh, P., Dalton, R., Alvanides, S., King, H. and Sparkes, B. (2015) Urban Transactions – Investigating the relationship between spatial preference and spatial configuration in the city of Leeds. Proceedings of the 10th International Space Syntax Symposium.

Mullins, D. R. and Joyce P. G. (1996). Tax and Expenditure Limitations and State and Local Fiscal Structure: An Empirical Analysis. Public Budgeting and Finance, 16 (1): 75–101.

Murray, B., Keeler, A. & Thurman, W. (2005). Tax Interaction Effects, Environmental Regulation, and “Rule of Thumb” Adjustments to Social Cost. Environmental & Resource Economics. 30. 73-92. 10.1007/s10640-004-2379-1.

Nicholls, S. (2002). Does open space pay? Measuring the impacts of green spaces on property values and the property tax. base Ph.D. Texas A&M University.

Oates, W. E. and Schwab, R. M. (1997). The impact of urban land taxation: The Pittsburgh experience. National Tax Journal, 50: 1–21.

Parry, I. W. H. (1995). Pollution taxes and revenue recycling. Journal of Environmental Economics and Management, 29(3): 64–77.

Reese, L. and Sands, G. (2006). The equity impacts of municipal tax incentives: Leveling or tilting the playing field? Review of Policy Research, 23(1): 71–94.

Shultz, S. D. and King, D. A. (2001). The use of census data for hedonic price estimates of open space amenities and land use. Journal of Real Estate Finance and Economics, 22: 239–252.

Skidmore, M., Ballard, C. and Hodge, T. (2010). Property value assessment growth limits and redistribution of property tax payments: Evidence from Michigan. National Tax Journal, 63: 509–538.

Skidmore, M., and Tosun, M. (2011). Property value assessment growth limits, differential tax base erosion and regional migration. Public Finance Review, 39(2): 256–287.

Slemrod, Joel. (2006). The Role of Misconceptions in Support for Regressive Tax Reform. National Tax Journal: 57-75.

Sullivan, M. and Sobul, M. (2010). Property Taxation and School Funding. Columbus: Ohio Department of Taxation.

Sunyer, J., Spix, C., Quenel, P., Ponce-de-Leon, A., Pnka, A., Barumandzadeh, T., and Bisanti, L. (1997). Urban air pollution and emergency admissions for asthma in four European cities: the APHEA Project. Thorax, 52(9): 760-765.

The Chicago Metropolitan Agency for Planning., (2015) Municipal Reliance on Property, Sales, and Income Taxes and Their Relative Stability. Chicago: Cmap,

Troy, A. and Grove, J. M. (2008). Property values, parks, and crime: a hedonic analysis in Baltimore, MD. Landscape and Urban Planning, 87: 233–245.

Victorian State Government, (2015). A guide to Property Values – Statistics 2015. Melbourne: Department of Environment, Land, Water and Planning.

Vlassenko, I. (2001). Evaluation of the efficiency and fairness of British, French and Swedish property tax systems. Property Management, 19 (5): 384-416.

Wassmer, R. Property Taxation, Property Base, and Property Value: An Empirical Test of the New View. National Tax Journal, (1993), 46: 135-159.

Wassmer, R. (2009). Property Tax Abatement as a Means of Promoting State and Local Economic Activity in the United States. Erosion of the Property Tax Base: Trends, Causes, and Consequences, 8: 221-59.

Youngman, J. (2016) A Good Tax, Legal and Political Issues for the Property Tax in the U.S. MA. Lincoln Institute of Land Policy.

Youngman J. and Malme J. (2004). the property tax in a new environment: lessons from international tax reform efforts, paper presented at the Andrew Young School's Fourth Annual Conference on Public Finance Issues.

Youngman, J. M. (2007). The Variety of Property Tax Limits: Goals, on sequences, and Alternatives. State Tax Notes 46 (8): 541–557.

Zhou, X. and Wang, Y. C. (2010). Spatial–temporal dynamics of urban green space in response to rapid urbanization and greening policies. Landscape and Urban Planning, 100 (3): 268–277.

סמינריון- השפעות של שיטת מיסוי הארנונה על איכות הסביבה ומאפיינים סוציו-כלכליים של רשויות מקומיות בישראל